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« Briser » un bail… sans tout casser!

Contrairement à une croyance très répandue, un locataire ne peut pas « briser son bail » avec un « avis de 3 mois » à n’importe quel moment durant le bail et pour n’importe quel motif.

En effet, seules 4 situations bien précises permettent de résilier le bail en cours :

• un locataire se voit attribuer un logement à loyer modique;
• un locataire ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap;
• une personne âgée est admise de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD), dans une résidence privée pour aînés ou dans tout autre lieu d’hébergement où lui sont offerts les soins ou les services que nécessite son état de santé;
• lorsqu’en raison de violence sexuelle, de violence conjugale ou de violence envers un enfant qui habite le logement visé par le bail, la sécurité du locataire ou celle de l’enfant est menacée.

Les autres raisons comme l’achat d’une maison, un divorce, une mésentente entre colocataires, la formation d’un nouveau ménage, le besoin d’un plus grand logement, des problèmes financiers, un déménagement pour un emploi, etc., ne permettent pas au locataire de forcer le locateur à résilier le bail.

Le locataire peut toutefois tenter de s'entendre avec le locateur sur la résiliation du bail, de préférence par écrit.

À défaut d’entente, le locataire a 2 choix : céder son bail ou sous-louer son logement à une autre personne avec le consentement du locateur.

Exceptions

Sachez que vous ne pouvez ni céder ni sous-louer votre logement si :

• vous êtes aux études et louez un logement dans un établissement d’enseignement;
• vous êtes locataire d’un logement à loyer modique;
• votre logement sert de résidence familiale et le locateur en a été avisé par vous ou votre époux (personnes mariées ou unies civilement mais non les conjoints de fait), à moins que ce dernier ne consente par écrit à la cession ou à la sous-location.

N.B. : Dans certains cas (comme la colocation ou le bail dans un établissement d’enseignement), il peut y avoir des restrictions au droit de céder ou de sous-louer.

Céder ou sous-louer : quelle différence?

Si vous êtes un locataire et que vous voulez quitter votre logement, vous devez vous demander si vous souhaitez conserver la possibilité d’y revenir.

Si vous quittez temporairement pour un voyage, des études ou un emploi de quelques mois, et que votre but est surtout d’éviter de payer le loyer d’un logement inhabité, la sous-location serait une bonne solution. Vous demeurez alors locataire, avec tous vos droits et toutes vos obligations.

Si, par contre, vous quittez pour vous installer dans votre nouvelle maison, ou pour exercer un emploi dans une autre ville et que vous préférez être libéré de votre bail et de ses obligations, vous serez mieux avisé de céder votre bail : vous renoncez alors à votre droit de revenir dans le logement.

La cession de bail

Conclure une cession de bail : comment s'y prendre?

Le Tribunal administratif du logement met à votre disposition un modèle très simple d’entente conditionnelle à l’obtention du consentement du locateur, le Contrat de cession de bail. Il est recommandé de le compléter avant d’envoyer l’avis de cession au locateur.

Avant de signer le contrat, vous aurez transmis au cessionnaire (la personne à qui vous cédez votre bail) toutes les informations pertinentes que vous possédez et l’aurez informé de tout avis reçu du locateur, tel un avis d’augmentation de loyer.

Vous ne pouvez pas exiger de contrepartie lorsque vous cédez votre bail; la cession doit être faite gratuitement. Le défaut de respecter cette règle est une infraction passible d’une amende.

L'avis de cession

Vous devez ensuite aviser le locateur, par écrit, du nom et de l’adresse de la personne intéressée ainsi que la date de cession envisagée : ce sont des renseignements obligatoires.

Il va de soi qu’il n’est pas interdit de fournir au locateur d’autres renseignements, à la condition d’avoir obtenu le consentement de votre « candidat ».

Nous vous suggérons d’utiliser le modèle d’avis de cession que vous pouvez obtenir sur le site Web du Tribunal ou à l’un de ses bureaux.

Assurez-vous de pouvoir prouver la date à laquelle le locateur a reçu l’avis.

La réponse du locateur

Le locateur a 15 jours, à compter de la date de réception de votre avis de cession, pour vous indiquer sa réponse. S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté la cession.

Le locateur a trois options :

• Accepter la cession
  

  Le locateur a alors le droit de vous réclamer les dépenses raisonnables encourues (par exemple, les frais d’enquête de crédit).

• Refuser la cession pour un motif sérieux
  

  Si le locateur refuse la personne proposée, il doit vous en informer en vous indiquant ses raisons : celles-ci doivent être sérieuses. À titre d’exemple, le mauvais comportement de la personne peut être un motif sérieux, tout comme son incapacité de payer le loyer. Vous avez donc avantage à faire vous-même de bonnes vérifications avant de proposer votre candidat.

• Refuser la cession pour un motif autre qu’un motif sérieux
  

  Dans ce cas, le bail est résilié à la date de cession indiquée dans l’avis que vous avez transmis au locateur.

  Attention : Le locateur ne peut refuser la cession pour un motif autre qu’un motif sérieux si l’avis de cession a été transmis avant le 21 février 2024.

Les conséquences de la cession de bail

Pour le locataire cédant

Vous transmettez au cessionnaire tous vos droits dont celui au maintien dans les lieux. Vous êtes libéré de toute obligation à compter de la date de la cession. Vous n’avez donc pas à envoyer d’avis de non-reconduction de bail au locateur.

Pour le cessionnaire

Le cessionnaire n’est pas un nouveau locataire au sens de la loi. Il n’a donc pas le droit de faire fixer son loyer par le Tribunal. Cependant, en devenant locataire, il jouit de tous les droits et assume toutes les obligations du bail. Comme il est aussi lié par toutes les conditions du bail qui lui est cédé, il est prudent qu’il en obtienne une copie du locataire cédant.

Pour le locateur

Dès que la cession prend effet, le locateur est lié au cessionnaire. C’est désormais à lui qu’il doit donner tout avis relatif au bail et de lui qu’il doit percevoir le loyer. Le locateur n’a pas à signer de nouveau bail avec le cessionnaire.

La sous-location

Conclure un bail de sous-location : comment s’y prendre?

Procurez-vous d’abord le formulaire de bail obligatoire du Tribunal administratif du logement. Dans le cadre servant à l’identification des parties, rayez les mots « locataire » et « locateur »; remplacez-les respectivement par les mots « sous-locataire » et « sous-locateur ». Bien entendu, ce contrat est conditionnel à l’acceptation de la sous-location par le locateur.

Certaines conditions du bail de sous-location peuvent être différentes de celles du bail principal, mais elles ne doivent pas entrer en contradiction avec ce bail, de manière à donner plus de droits au sous-locataire que le locataire n’en possède. Par exemple, si le bail du locataire interdit la présence d’un animal, il ne peut être permis au sous-locataire d’en avoir un. Par contre, si le bail principal autorise la présence d’animaux, le bail de sous-location peut l’interdire. Il en va de même pour le droit au stationnement, et ainsi de suite.

Attention : Si vous sous-louez votre logement, vous ne pouvez pas exiger du sous-locataire un montant supérieur au loyer que vous payez au locateur, outre le coût des services offerts et des frais raisonnables pour l’usage des biens meubles dont vous êtes propriétaire. Le défaut de respecter cette règle est une infraction passible d’une amende.

L'avis de sous-location

Une fois le bail de sous-location conclu, vous devez aviser le locateur, par écrit, du nom et de l’adresse de la personne intéressée: ce sont des renseignements obligatoires. Il n’est pas interdit de fournir au locateur d’autres renseignements, à la condition d’avoir obtenu le consentement de votre « candidat ».

Nous vous suggérons d’utiliser le modèle d’avis de sous-location que vous pouvez obtenir sur le site Web du Tribunal ou à l’un de ses bureaux.

Assurez-vous de pouvoir prouver la date à laquelle le locateur a reçu l’avis.

La réponse du locateur

Le locateur a 15 jours, à compter de la date de réception de votre avis, pour vous indiquer s’il accepte ou refuse la sous-location. S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé l’avoir acceptée.

S’il accepte, le locateur a le droit de vous réclamer les dépenses raisonnables encourues (par exemple, les frais d’enquête de crédit).

Si le locateur refuse la personne proposée, il doit vous en informer en vous indiquant ses raisons : celles-ci doivent être sérieuses. Par exemple, le mauvais comportement de la personne peut être un motif sérieux, tout comme son incapacité de payer le loyer. Vous avez donc avantage à faire vous-même de bonnes vérifications avant de proposer votre candidat.

Les conséquences de la sous-location

Pour le locataire (sous-locateur)

Pour le sous-locataire

Si vous êtes locataire et que vous sous-louez votre logement, vous demeurez pleinement responsable de toutes les obligations du bail. Ainsi, avant la conclusion du bail de sous-location, vous devriez vous assurer de remettre au sous-locataire une copie des règlements de l’immeuble, s’il y a lieu. De plus, vous devriez reproduire dans le bail de sous-location toutes les principales obligations que vous devez respecter à l’égard du locateur (ex. : interdiction de fumer) ou faire référence à ces obligations.

À titre de sous-locateur, vous avez aussi l’obligation de :

• livrer le logement en bon état d’habitabilité, de propreté, d’entretien et de réparations de toute espèce;
• procurer la jouissance paisible des lieux au sous-locataire.

À titre d’exemple, en cas de réparations qui tarderaient à se faire, le sous-locataire pourrait entreprendre des recours contre vous, le sous-locateur. Il vous appartiendrait alors de forcer le locateur à respecter ses obligations envers vous.

Attention : vous êtes toujours responsable du bail. Pour éviter son renouvellement, vous devez donner au locateur, dans les délais prévus, un avis de non-renouvellement.

De son côté, le locateur pourrait décider de ne pas renouveler votre bail si vous avez sous-loué le logement pendant plus de 12 mois (consécutifs ou non). Le cas échéant, le locateur doit vous transmettre un avis de non-reconduction. Vous devrez aviser le locateur de votre réponse dans le mois de la réception de cet avis. À défaut, vous serez réputé avoir refusé de quitter le logement.

Le locateur peut s’adresser au Tribunal pour mettre fin au bail dans le mois suivant votre refus. S’il ne le fait pas, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

Si le Tribunal rejette la demande visant à mettre fin au bail, mais que sa décision est rendue après l’expiration du délai pour donner un avis de modification du bail, celui-ci est reconduit, mais le locateur peut alors s’adresser au Tribunal pour faire fixer un nouveau loyer, dans le mois de la décision finale.

Ces règles ne s’appliquent pas à un processus de non-reconduction du bail dont l’avis a été transmis avant le 21 février 2024. Dans ce cas, le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois peut, dans le mois de la réception d’un avis donné par le locateur pour éviter la reconduction du bail, s’adresser au Tribunal pour en contester le bien-fondé; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail.

Pour le sous-locataire

Le sous-locataire est lié par les termes du bail qu’il a conclu avec vous, mais il n’a pas droit au maintien dans les lieux puisque vous conservez le droit de revenir dans le logement à la fin du bail de sous-location.

Vous conservez également le droit de mettre fin à votre bail dans la manière et les délais prévus par la loi. Si vous ne renouvelez pas votre bail, le sous-locataire qui veut demeurer dans le logement doit tenter de conclure un nouveau bail avec le locateur.

À noter : Le sous-locataire n’est pas tenu de quitter les lieux à moins d’avoir reçu, du locataire ou du locateur, un avis de 10 jours à cet effet.

Par ailleurs, à titre de nouveau locataire face à vous, son sous-locateur, le sous-locataire a le droit de faire fixer le loyer par le Tribunal s’il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois précédant la sous-location, ou au loyer fixé par le Tribunal.

Tel que prévu à la loi, vous devez donc lui donner l’« avis au nouveau locataire », lors de la conclusion du bail.

D’autre part, si le locateur n’exécute pas ses obligations, le sous-locataire peut exercer les droits et recours appartenant au locataire pour les faire exécuter.

Pour le locateur

Le locateur conserve tous ses droits et toutes ses obligations envers le locataire qui a sous-loué.

Si le sous-locataire ne respecte pas ses obligations et cause ainsi un préjudice sérieux au locateur ou à d’autres locataires ou occupants, le locateur peut demander la résiliation du bail du locataire qui a sous-loué ou, parce que la loi prévoit spécifiquement cette possibilité, demander la résiliation du bail du sous-locataire.

Les recours en cas de refus de cession ou de sous-location

Si le locateur invoque des motifs qui ne semblent pas sérieux, vous pouvez demander au Tribunal de se prononcer sur ces motifs, ou de résilier le bail.

Si le Tribunal conclut que le refus du locateur est injustifié, il peut déclarer valide la cession ou la sous-location. Si vous avez subi un préjudice, il peut aussi condamner le locateur à des dommages-intérêts.

Lors de l’audience, apportez tous les documents utiles au soutien de votre demande. Assignez votre candidat cessionnaire ou sous-locataire comme témoin : sa présence est essentielle!