La loi établit qu’un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte toutes les conditions de son bail. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux.

Il y a toutefois des exceptions à cette règle, et la reprise de logement en est une.

Qui peut reprendre un logement?

Le locateur, propriétaire d’un immeuble, peut reprendre un de ses logements.

Un copropriétaire d'un immeuble en indivision peut également reprendre un logement, mais à la condition qu’il n’y ait qu’un seul autre copropriétaire, et que cet autre copropriétaire soit son conjoint¹.

Dans les autres cas, la reprise de logement par des copropriétaires indivis est impossible, sauf deux exceptions mentionnées à la fin de cette section.

En cas de vente de l’immeuble, c’est au nouveau propriétaire que reviendra la tâche d’entreprendre les démarches en vue d’obtenir la reprise, une fois la vente de l’immeuble complétée et non simplement une promesse d’achat signée.

Pour qui le locateur peut-il reprendre un logement?

• pour s’y loger lui-même;
• pour y loger son père, sa mère, son fils ou sa fille;
• pour y loger tout autre parent ou allié², dont il est le principal soutien (matériel ou moral);
• pour y loger un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile³.

Interdiction de reprendre un logement

Malgré ce qui précède, le locateur ne peut reprendre un logement dont le locataire, ou son conjoint, est une personne âgée de 70 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au seuil maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique, sauf dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

• le locateur est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite habiter le logement concerné;
• le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
• le locateur est âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble qu’il occupe lui-même, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

L’avis obligatoire

Télécharger le PDF : Avis de reprise de logement

Le locateur doit faire parvenir à son locataire un avis écrit l’informant de son intention de reprendre le logement. Les renseignements suivants doivent être inscrits :

• la date prévue pour la reprise (qui correspond généralement à la fin du bail);
• le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement;
• son degré de parenté ou son lien avec cette personne (fils, mère, etc.);
• les restrictions et les exceptions s’appliquant en certaines circonstances lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus (voir la rubrique Interdiction de reprendre le logement).

Un délai d’avis obligatoire

L’avis de reprise de logement doit être transmis au locataire dans les délais indiqués aux tableaux suivants⁴ :

La réponse du locataire

Télécharger le PDF : Réponse à un avis de reprise de logement

Lorsqu’il reçoit l’avis de reprise, le locataire a un mois pour y répondre. Il peut accepter ou refuser de quitter son logement.

Il est préférable de communiquer la réponse à cet avis par écrit.

En matière de reprise, le locataire qui ne répond pas à l’avis donné par le locateur dans le délai d’un mois est réputé avoir refusé de quitter le logement, et le locateur doit alors lui-même demander au Tribunal l’autorisation de reprendre le logement. À défaut, le locataire pourra demeurer dans le logement.

Le délai pour déposer la demande de reprise au Tribunal administratif du logement

• Si le locataire a manifesté son refus par une réponse écrite, la demande du locateur doit être déposée au Tribunal administratif du logement dans le mois de la réception de la réponse de refus.
• Si le locataire n'a pas répondu, la demande doit alors être déposée dans le mois suivant la fin du délai de réponse du locataire.

L’audience et la preuve

Devant le Tribunal, le locateur a le fardeau de prouver qu'il entend réellement reprendre le logement pour la raison mentionnée dans son avis, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins. Il doit notamment s’assurer de la disponibilité de ses témoins le jour de l’audience (p. ex. : bénéficiaire de la reprise).

Si le locateur ne reprend pas le logement pour s’y loger lui-même, la personne que le locateur désire y loger doit, en général, venir témoigner à l'audience.

La décision du Tribunal

S’il autorise la reprise du logement, le Tribunal peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris le paiement d'une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Si le locataire en fait la demande, le Tribunal peut aussi permettre la reprise à une date postérieure.

Si le Tribunal refuse la demande de reprise du logement du locateur, celui-ci a un mois à compter de la décision finale pour demander la fixation du loyer.

Qu’arrive-t-il si…

…un autre logement du locateur se libère?

Il peut arriver qu'après un avis de reprise, un autre logement du locateur devienne vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise.

Si ce logement est du même genre, de loyer équivalent et qu'il se trouve dans les environs de celui demandé par le locateur, celui-ci devra l'occuper plutôt que de poursuivre sa démarche, sauf entente avec le locataire.

…le locateur ne désire plus reprendre le logement?

Si le logement n'est pas repris à la date prévue pour la reprise, et si le locataire continue de l'occuper avec l'accord du locateur, le bail est reconduit automatiquement. Le locateur a alors un mois de la date pour laquelle la reprise était demandée pour demander au Tribunal de fixer le loyer.

…le locateur veut relouer le logement après l'avoir repris?

Si le locateur désire relouer le logement ou l'utiliser à une autre fin que celle qui a mené à la reprise, peu importe après combien de mois ou d'années, il doit en demander l’autorisation au Tribunal qui, s’il autorise cette relocation, fixera le nouveau loyer.

…la reprise semble avoir été faite de mauvaise foi?

Le locataire peut recouvrer des dommages-intérêts pour le préjudice matériel et moral qu’il subit en raison de la reprise, qu’il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve que celle-ci a été faite de bonne foi.

Le locataire peut aussi demander que lui soit accordés des dommages-intérêts punitifs qui viseront à dissuader et punir le locateur ayant repris le logement illégalement. Il doit alors démontrer que la reprise a été obtenue de mauvaise foi.

Reprise du logement et copropriété divise (condo)

Le locateur qui a l'intention de convertir son immeuble en copropriété divise, communément appelé « condominium », afin de vendre subséquemment les logements à des tiers, doit, avant d'entreprendre toute démarche, donner à chacun des locataires visés un avis d’intention de convertir l’immeuble.

Dès que cet avis d'intention est donné, ni le locateur actuel ni un acquéreur subséquent de ce logement après sa conversion en copropriété ne pourront le reprendre, sauf en de rares exceptions.

Ainsi, tout locataire ou cessionnaire en place au moment de l'envoi de l'avis d'intention, ou tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision du Tribunal administratif du logement autorisant la conversion, a le droit de demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu'il le désire, s'il respecte les conditions de son bail.

L'immeuble détenu par des copropriétaires indivis

Un immeuble est dit en « copropriété indivise » lorsqu'il appartient à deux personnes ou plus qui sont chacune copropriétaires d'une part indivise (non définie) de tout l'immeuble.

Par exemple, Claire, Saïda et Carol-Ann sont chacune propriétaires de 1/3 indivis de l'immeuble, mais elles ne possèdent aucun appartement en particulier. Un tel copropriétaire ne peut reprendre un logement, sauf s'il n’est copropriétaire qu’avec une seule autre personne qui est son conjoint⁵ ou s'il détient des droits acquis (voir exemple suivant).

Immeuble acquis avant 1988 : droits acquis

1) Si vous êtes copropriétaire indivis d’un immeuble de quatre logements ou moins, la reprise du logement vous est permise :

• Si votre titre de propriété a été enregistré avant le 10 novembre 1987.
• Si, le 10 novembre 1987, vous étiez signataire d’une promesse d’achat accompagnée d’un acompte, en autant que votre titre de propriété ait été enregistré avant le 15 juillet 1988.

2) Si vous êtes copropriétaire indivis d’un immeuble de cinq logements ou plus, la reprise du logement vous est permise :

• Si votre titre de propriété a été enregistré avant le 11 juin 1981.
• Si, le 11 juin 1981, vous étiez signataire d’une promesse d’achat accompagnée d’un acompte, en autant que votre titre de propriété ait été enregistré avant le 16 décembre 1981.