i) Un liquidateur de la succession est identifié

Le liquidateur¹ de la succession du locataire (ou à défaut un héritier) peut résilier le bail. Pour ce faire, il doit donner au locateur un avis de 2 mois dans les 6 mois du décès du locataire. Un modèle d’avis est disponible dans la rubrique Formulaires et avis du site web du Tribunal.

Ce délai se calcule en mois de calendrier. Par exemple, si l’avis est transmis et reçu le 15 octobre, le bail sera résilié à compter du 15 décembre.

Qu’en est-il du paiement du loyer?

Le liquidateur de la succession (ou à défaut l’héritier) est tenu au paiement du loyer jusqu’à la résiliation du bail (au prorata, si en cours de mois). Si toutefois le locataire décédé bénéficiait de services qui se rattachent à sa personne (ex. : administration de médicaments, aide à l’habillage, bain), le liquidateur n’est tenu au paiement de la partie du loyer afférente au coût de ces services qu’à l’égard de ceux qui ont été fournis au locataire avant son décès.

La résiliation du bail prend effet à l’expiration du délai de 2 mois. La résiliation peut toutefois prendre effet plus tôt, si le locateur et le liquidateur (ou l’héritier) en conviennent ou si le logement est reloué par le locateur à l’intérieur de ce délai.

ii) Aucun liquidateur de la succession n’est identifié

Que faire toutefois si aucun liquidateur de la succession n’est identifié ou ne se manifeste?

Le locateur ne peut résilier unilatéralement le bail et vider le logement de ses effets mobiliers.

Dans ces circonstances, un défaut dans le paiement du loyer justifierait le locateur de déposer auprès du Tribunal une demande en résiliation du bail pour ce motif. Une telle demande devrait être faite à l’encontre de la succession du locataire décédé et notifiée au logement par huissier de justice.

Le locataire doit toutefois accuser un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Une fois la résiliation judiciaire obtenue, le locateur devra s’adresser à un huissier de justice pour exécuter la décision et ainsi libérer le logement de tous les biens.

Qu’un liquidateur de la succession soit identifié ou non, le locateur peut éviter la reconduction du bail à son terme à certaines conditions.

Que faire si un liquidateur de la succession est identifié?

Le locateur peut exercer son droit à la non-reconduction du bail si le liquidateur de la succession ne se prévaut pas de son droit de résilier le bail ou tarde à le faire. Le locateur n’a pas l’obligation d’attendre l’expiration du délai de 6 mois accordé au liquidateur. Pour ce faire, le locateur doit transmettre un avis au liquidateur de la succession. Cet avis doit identifier le liquidateur de la manière suivante « ABC XYZ en sa qualité de liquidateur de la succession de ABC XYZ » et être transmis dans les délais prévus au tableau ci-dessous.

Que faire si aucun liquidateur de la succession n’est identifié?

L’avis de non-reconduction devrait être adressé au « Liquidateur de la succession de ABC XYZ » (sans identifier spécifiquement le liquidateur) et transmis au logement par huissier de justice.

Le délai pour transmettre cet avis variera en fonction de la durée du bail.

À noter : Le locateur doit exercer ce droit à la première opportunité, c’est-à-dire à la première reconduction du bail suivant le décès du locataire.

Le liquidateur de la succession (ou à défaut un héritier) peut, dans le mois de la réception de l’avis de non-reconduction du locateur, s’adresser au Tribunal pour en contester le bien-fondé. S’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail.

La personne qui habitait avec le locataire au moment du décès a droit au maintien dans les lieux et devient locataire si :

• elle continue d’occuper le logement; et
• avise le locateur de ce fait dans les 2 mois du décès.

Si elle ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur de la succession (ou à défaut, un héritier) peut, dans le mois qui suit l’expiration de ce délai de deux mois, résilier le bail en donnant au locateur un avis d’un mois.

Le locateur peut-il refuser que l’occupant devienne locataire?

Non. La loi accorde ce droit à l’occupant sans condition ni restriction. Ce dernier n’est toutefois pas un nouveau locataire au sens de l’article 1950 du Code civil du Québec et ne peut conséquemment demander au Tribunal de fixer son loyer.

Qu’en est-il du paiement du loyer?

Le liquidateur de la succession (ou à défaut l’héritier) est tenu au paiement du loyer jusqu’à la résiliation du bail (au prorata, si en cours de mois).

Si toutefois le locataire décédé bénéficiait de services qui se rattachent à sa personne (ex. : administration de médicaments, aide à l’habillage, bain), le liquidateur n’est tenu au paiement de la partie du loyer afférente au coût de ces services qu’à l’égard de ceux qui ont été fournis au locataire avant son décès. Il en est de même pour la personne qui habitait avec le défunt et qui se prévaut de son droit de devenir locataire.