Augmentation de loyer ou modification au bail?

Le bail de logement se renouvelle automatiquement sans que le propriétaire ou le locataire ne soient obligés d’échanger d’avis.

Le renouvellement du bail, appelé la « reconduction du bail », provient du droit au maintien dans les lieux¹ du locataire. Ce droit est reconnu par le Code civil du Québec et le locataire ne peut y renoncer à l’avance (ex. par une clause au bail). Ce droit a d’importantes incidences sur le régime de fixation du loyer en vigueur.

Lors de la reconduction du bail, le propriétaire peut augmenter le loyer ou modifier une autre condition du bail (ex. : chauffage, stationnement). Pour ce faire, il devra respecter les règles prévues à la loi.

Cependant, le droit au maintien dans les lieux fait en sorte que le locataire peut refuser ces modifications et malgré tout demeurer dans le logement. Le cas échéant, le locateur peut s’adresser au Tribunal administratif du logement afin qu’il statue sur les modifications proposées.

Comment le Tribunal fixe-t-il le loyer?

Les assises juridiques de la fixation des loyers sont définies dans le Code civil du Québec, qui stipule que le Tribunal détermine le loyer exigible en tenant compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer.

Sauf s’il s’agit d’un loyer de faveur², le Tribunal ajuste le loyer en fonction des revenus et des dépenses de l’immeuble applicables à la période de référence, soit ceux de l’année civile précédant le terme du bail. Il peut, le cas échéant, tenir compte de la qualité des services ou de l’usage d’un accessoire ou d’une dépendance de l’immeuble ou du logement.

Conformément au règlement, les dépenses considérées pour la fixation du loyer sont :

Les dépenses d’exploitation

Les dépenses d’exploitation sont des dépenses que le propriétaire doit assumer sur une base régulière, à chaque année, pour la gestion et le maintien en bon état de son immeuble. Ces dépenses sont :

• les taxes municipales et scolaires;
• les primes d'assurance;
• les frais d’électricité, de gaz ou de mazout (ou autre combustible);
• les dépenses d'entretien;
• les frais de services;
• les frais de gestion.

Pour les taxes et les primes d’assurance, la variation de coût réelle des deux dernières années est retenue.

Quant aux autres dépenses, elles sont ajustées selon des pourcentages d’ajustement, établis annuellement par le Règlement sur les critères de fixation de loyer, et appliqués sur les dépenses totales supportées dans l’année précédant le terme du bail.

Les frais de gestion sont établis à 5 % des revenus annuels bruts de l’immeuble. Les frais réels peuvent toutefois être considérés jusqu’à un maximum de 10 % de ces revenus.

Dans le cas des parcs de maisons mobiles, un poste d’ajustement est prévu pour les frais de déneigement, selon la variation réelle des coûts d’une année à l’autre.

La méthode de fixation prévoit également un ajustement pour le revenu net de l’immeuble, qui est la différence entre les revenus bruts et les dépenses d’exploitation. Le montant obtenu est ajusté selon un pourcentage établi annuellement par le règlement.

Les réparations et améliorations majeures

Les réparations et améliorations majeures donnent lieu à des coûts qui ne font pas partie des dépenses d’exploitation assumées régulièrement pour l’immeuble. Il peut s’agir de travaux visant à réparer ou modifier les principaux éléments de la structure de l’immeuble (ex. : toit, tuyauterie, système de chauffage, isolation, fenêtres), de travaux de rénovation (ex. : menuiserie, armoires) dans les logements ou les espaces communs, ou d’installations supplémentaires (ex. : stationnement, piscine).

Ces dépenses sont ajustées selon des pourcentages établis annuellement par le Règlement, différents de ceux qui se rapportent aux dépenses d’entretien.

Lors de travaux majeurs, les locataires bénéficiaires de la dépense sont les seuls à subir l’augmentation qui en résulte. Ainsi, un locataire ne devrait pas connaître d’augmentation pour une réparation majeure effectuée chez son voisin.

Par contre, en ce qui concerne les dépenses d’entretien, il n’y a pas de distinction entre ce qui a été réalisé dans un logement ou un autre. Tous les locataires se partagent l’augmentation, sans égard au lieu où ces dépenses ont été réalisées.

L’audience devant le Tribunal administratif du logement

Lors du dépôt de sa demande de fixation de loyer, le propriétaire reçoit un formulaire de  Renseignements nécessaires à la fixation du loyer, communément appelé « formulaire RN ». Il doit le compléter en y indiquant les revenus et dépenses qu’il désire faire admettre en preuve, et le déposer au dossier du Tribunal dans les 90 jours.

Il doit en outre, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire complété au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification, à défaut de quoi le dossier est fermé par le Tribunal.

Le Tribunal administratif du logement détermine ensuite le jour, l’heure et le lieu de l’audience où il entendra les parties.

Le propriétaire et le locataire reçoivent un avis d’audition (convocation à l’audience) avant que celle-ci n’ait lieu.

Le propriétaire doit présenter à l’audience, comme élément de preuve, l’original de ses factures ou autres documents : factures d’assurances, compte de taxes municipales et scolaires, factures de chauffage, d’énergie et des autres dépenses invoquées par le propriétaire au soutien de sa demande. On appelle ces documents les pièces justificatives.

La décision du Tribunal et ses effets

La décision du Tribunal est rendue par écrit et transmise aux parties. Le nouveau loyer et les arrérages dus depuis le début du bail renouvelé devront être payés à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de la décision.

EXEMPLE : Un locataire paie un loyer de 800 $. Son bail s’est renouvelé le 1^er juillet, mais comme le Tribunal devait fixer le loyer à la demande du propriétaire, le locataire paie toujours ce loyer en attendant la décision du Tribunal.

Le 8 septembre, le Tribunal rend sa décision et le loyer est fixé à 820 $.

Le 9 octobre, si la décision n’a pas été contestée, le locataire doit payer au propriétaire les arrérages de juillet, août, septembre et octobre, soit la somme totale de 80 $ (4 X 20 $). À compter du 1^er novembre, le locataire doit payer le nouveau loyer fixé par le Tribunal, soit 820 $ par mois.

Révision de la décision

Le locataire ou le propriétaire peut demander au Tribunal administratif du logement la révision d’une décision portant sur une demande de fixation du loyer, s’il est en mesure de démontrer qu’une erreur a été commise. Il doit déposer cette demande dans le mois de la date de la décision.

Première étape : l’avis au locataire

En vue de modifier le bail, il faut tout d’abord donner un avis écrit³ au locataire pour l’informer des modifications demandées. On ne peut donner cet avis à n’importe quel moment : il y a des délais à respecter selon le type de bail et sa durée. Le tableau suivant illustre bien ces délais.

Preuve de réception

Il est suggéré de transmettre l’avis soit :

• par courrier recommandé;
• en mains propres avec un accusé de réception;
• par tout autre moyen permettant d’obtenir une preuve de réception valable.

Que doit mentionner l’avis?

L’avis doit être écrit et indiquer clairement les modifications proposées au renouvellement du bail, qu’il s’agisse du loyer ou d’autres conditions du bail comme, par exemple, la durée du bail ou la suppression du droit d’utiliser la cour ou le stationnement.

L’avis doit aussi indiquer le délai du locataire pour refuser la ou les modifications demandées, soit 1 mois à compter de la réception de l’avis.

L’avis doit être daté et signé par le propriétaire (ou son mandataire).

Téléchargez le PDF : Avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail

L’augmentation du loyer

L’augmentation de loyer peut s’exprimer de différentes façons. Ainsi, la loi permet au propriétaire de choisir parmi trois formulations :

1. Le nouveau loyer proposé, en dollars
   Exemple : « Votre nouveau loyer sera de 825 $ par mois. »
2. L’augmentation, en dollars
   Exemple : « Votre loyer sera augmenté de 25 $ par mois. »
3. Le pourcentage du loyer en cours
   Exemple : « Votre loyer sera augmenté de 5 %. »

Si le loyer fait déjà l’objet d’une demande de fixation ou de révision en traitement au Tribunal et que le nouveau loyer n’est pas encore connu, le propriétaire peut indiquer de quel pourcentage il entend augmenter le loyer qui sera finalement déterminé par le Tribunal.

Exemple : « Votre loyer sera augmenté de 5 % du loyer qui sera déterminé par le Tribunal ».

Un « avis » sans modification…

Comme nous l’avons vu, la loi n'exige pas l'envoi d'un avis pour renouveler le bail, sauf si on désire le modifier. C’est pourquoi une lettre demandant simplement au locataire s'il désire « rester une autre année ou non » ne constitue pas un avis de modification au sens de la loi. Le locataire n'est donc pas tenu d’y répondre.

Un avis pour chaque locataire

Dans le cas d’un bail portant la signature de plusieurs locataires, le propriétaire sera bien avisé de transmettre individuellement l’avis de modification du bail à chacun des locataires.

Deuxième étape : la réponse du locataire

Le locataire peut-il refuser les modifications?

Le locataire dispose d’un choix de trois réponses possibles :

1. J’accepte le renouvellement du bail avec ses modifications.
2. Je ne renouvelle pas mon bail et je quitterai le logement à la fin du bail.
3. Je refuse les modifications proposées et je renouvelle mon bail.

Si le locataire refuse l’augmentation proposée ou la modification demandée, cela ne signifie pas qu’il doive quitter le logement, car son intention de quitter doit être clairement exprimée. Le bail sera renouvelé malgré tout, le seul point en litige étant l’augmentation du loyer ou la modification demandée pour la prochaine période de bail. Il ne lui sera plus possible de revenir en arrière et d’éviter le renouvellement du bail, sauf par une entente avec le propriétaire.

Il y a toutefois des exceptions (section F du bail) lorsque le logement est situé :

• dans un immeuble construit depuis cinq ans ou moins ou dans un immeuble dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis cinq ans ou moins;
• dans une coopérative d’habitation dont le locataire est membre.

En cas de refus, le locataire doit quitter le logement à la fin du bail. Toutefois, pour que ces restrictions s’appliquent, le bail d'un tel logement doit en faire mention (section F du bail – Restriction au droit à la fixation de loyer et à la modification du bail).

Au surplus, si le bail a été conclu à compter du 21 février 2024 et que l’immeuble était prêt à l’usage auquel il est destiné à compter de cette date, le locateur doit également, pour invoquer la restriction au droit à la fixation du loyer à l’encontre du locataire, indiquer au bail le loyer maximal qu’il pourra imposer dans les 5 années qui suivent la date à laquelle l’immeuble était prêt à l’habitation.

Le locataire doit-il répondre à l’avis?

Il doit le faire s’il refuse l’augmentation ou la modification proposée, ou s’il désire quitter le logement à la fin du bail.

Quand répondre?

Dans ces deux cas, le locataire doit répondre au propriétaire dans un délai d’un mois à compter de la date de la réception de l’avis.

Exemple : Un locataire qui reçoit un avis de modification de bail le 15 janvier a jusqu’au 15 février pour y répondre.

Ce délai passé, le bail sera renouvelé selon les nouvelles conditions et le nouveau loyer.

Et si le locataire ne répond pas?

Le fait de ne pas répondre à un avis de modification de bail dans le mois de sa réception équivaut à la reconduction du bail, c’est-à-dire à son renouvellement avec toutes les modifications demandées par le propriétaire, incluant l’augmentation.

Quand le propriétaire ne donne aucun avis…

Lorsque le locataire ne reçoit aucun avis d'augmentation ou de modification au bail donné dans les délais prévus et qu’il désire quitter le logement à la fin de son bail, il doit lui-même en aviser le propriétaire dans les délais indiqués au Tableau des délais d’avis.

Des informations utiles

Le Tribunal administratif du logement appuie les propriétaires et les locataires dans leur recherche d’une augmentation de loyer raisonnable et librement négociée.

Pour aider les parties dans leurs négociations, le Tribunal recommande l’utilisation de son Outil de calcul en ligne pour faciliter l'entente sur une augmentation de loyer.

Cet outil constitue un instrument privilégié pour estimer l'augmentation probable accordée par le Tribunal. Il permet au propriétaire, advenant un refus du locataire, de lui présenter ce calcul et de tenter de négocier une augmentation raisonnable sur la base des données objectives qu’il contient.

Le propriétaire n’a qu’à remplir directement à l’écran les champs du formulaire et, au fur et à mesure, le calcul se fait et le résultat final apparaît automatiquement. Le propriétaire n’a qu’à imprimer le document, et tout est prêt pour une discussion franche avec le locataire.

Pour les baux du 1^er juillet au 30 juin

Certaines personnes croient qu’un locataire peut toujours attendre jusqu’à la fin de mars pour répondre au propriétaire. C’est faux! Dans tous les cas, la réponse à un avis de modification doit être transmise au propriétaire dans le mois de la réception de cet avis.

Troisième étape : la demande de fixation de loyer

La demande de modification du bail, communément appelée « demande de fixation de loyer », est le recours offert au propriétaire si le locataire accepte le renouvellement de son bail mais refuse l’augmentation de loyer ou les modifications proposées.

Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la réponse du locataire pour produire, au Tribunal administratif du logement, une demande pour fixer le loyer ou statuer sur les modifications demandées.

Pour décider du montant de l’augmentation, le Tribunal appliquera le Règlement sur les critères de fixation de loyer.

À cette étape, le propriétaire n’est plus lié par le montant qu’il avait demandé dans l'avis d'augmentation. Il peut demander au Tribunal la hausse prévue en fonction des critères du règlement, ce qui signifie que la hausse pourrait être supérieure à celle inscrite dans l’avis d’augmentation.

Toutefois, les parties peuvent en tout temps continuer à négocier pour en arriver à une entente à l’amiable, et ce, même à l’audience devant le Tribunal.

Si le propriétaire n’introduit pas de demande au Tribunal administratif du logement dans le mois de la réception de la réponse du locataire, le bail se renouvelle aux mêmes conditions.