1470. Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d’une force majeure, à moins qu’elle ne se soit engagée à le réparer.

La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères.

Selon les circonstances, une inondation pourrait constituer une force majeure.

Dans un tel cas, le locateur serait temporairement libéré de son obligation de procurer la jouissance du logement. En retour, le locateur ne pourrait toutefois pas exiger du locataire l’exécution de son obligation corrélative, à savoir payer le loyer :

1694. Le débiteur ainsi libéré ne peut exiger l’exécution de l’obligation corrélative du créancier; si elle a été exécutée, il y a lieu à restitution.

Lorsque le débiteur a exécuté son obligation en partie, le créancier demeure tenu d’exécuter la sienne jusqu’à concurrence de son enrichissement.

Si le locataire avait déjà payé son loyer, il pourrait demander la restitution de cette somme pour la période où il n’a pu utiliser son logement.

Cependant, en cas de force majeure, le locataire ne pourrait pas réclamer des dommages-intérêts au locateur pour les préjudices subis.

Retour dans le logement

Suite au retrait des eaux, le locataire qui réintègre les lieux pourrait demander au tribunal une diminution de loyer pour la perte de jouissance qui serait causée, par exemple, par les différents travaux pouvant s’avérer nécessaires.

Le locataire qui considère que le logement est impropre à l’habitation, c’est-à-dire qu’il constitue une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des occupants, peut abandonner son logement en respectant certaines conditions :

1915. Le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Il est alors tenu d’aviser le locateur de l’état du logement, avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement ne résulte de sa faute.

S’il donne un tel avis et que le logement redevient propre à l’habitation, le locataire peut, à son choix, réintégrer ou non le logement :

1916. Dès que le logement redevient propre à l’habitation, le locateur est tenu d’en aviser le locataire, si ce dernier l’a avisé de sa nouvelle adresse; le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d’aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement.

Si le locataire n’a pas avisé le locateur de sa nouvelle adresse ou de son intention de réintégrer le logement, le bail est résilié de plein droit et le locateur peut consentir un bail à un nouveau locataire.

La question de savoir si un logement est ou non impropre à l’habitation est une question de faits et peut être sujette à débats. En cas de litige, cette question peut devoir être tranchée par la Régie du logement.