Être locateur

Ensemble immobilier

Démarche à suivre

  1. Principe de la nécessité d'une autorisation

En vertu de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (RLRQ., c. T-15.01), sauf en de rares exceptions, toute personne désirant aliéner (ex. : vendre, échanger, céder, etc.) un ou plusieurs immeubles situés dans un ensemble immobilier ou conférer sur un tel immeuble un droit d'habitation ou un autre droit impliquant un démembrement du droit de propriété, doit obtenir l'autorisation du Tribunal administratif du logement.

La demande doit être accompagnée des frais prévus par règlement .

La définition d'un « ensemble immobilier » se trouve à l'article 451 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement. Il s’agit de « plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (chapitre I‐3) et si certains d’entre eux ont en commun un accessoire, une dépendance ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente ».

  1. Rédaction de la demande

Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré au demandeur de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour l'assister lors de l'audience .

Dans le cas du notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par le demandeur, et il pourra agir comme témoin du demandeur seulement. Il ne peut être considéré comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement : mandat gratuit, etc.

  1. Notification de la demande

La demande doit être notifiée, aux frais du demandeur, à chaque locataire de l'ensemble immobilier et à chaque colocataire individuellement s'il y a lieu, à chaque acquéreur (s'il y a des acquéreurs indivis) et, dans le cas où la demande serait faite par un promettant-acquéreur, elle sera notifiée au propriétaire. Elle sera également notifiée à d'autres mis-en-cause, le cas échéant. Lors de sa notification, la demande doit être accompagnée des pièces à son soutien ou d’une liste des pièces indiquant que celles-ci sont accessibles sur demande.

Les modes de notification les plus usuels sont :

  • courrier recommandé

  • courrier certifié

  • huissier

On peut également notifier par tout autre mode permettant de prouver la réception de la demande comme, par exemple, la remise en mains propres. La preuve de réception peut, en ce cas, être un accusé de réception.

La preuve de notification doit ensuite être déposée au dossier du Tribunal avec une liste des pièces au soutien de la demande, et ce, dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande.

  1. Audience

Le Tribunal transmettra aux parties et aux locataires un avis les informant du lieu, de la date et de l'heure de l'audience. Aucun avis de présentation n'est donc nécessaire comme c'est le cas pour certaines demandes devant les tribunaux de droit commun.

L’avis d’audition sera transmis aux adresses déclarées dans le dossier. Les parties doivent s’assurer d’informer le Tribunal de tout changement d’adresse survenue depuis l’introduction de la demande.

À défaut, le Tribunal pourra rendre une décision, même en l’absence de l’une des parties. La partie ayant fait défaut d’aviser de son changement d’adresse ne pourra pas demander la rétractation de la décision rendue au motif que l’avis d’audition a été envoyé à son ancienne adresse.

Si le demandeur est une personne physique, il devra être présent à l'audience. À défaut, il peut mandater son conjoint ou être représenté par un avocat. Il peut aussi, s’il ne peut se présenter lui-même, mandater par écrit un parent, un allié ou, à défaut, un ami. S'il s'agit d'une personne morale (ex. : compagnie, etc.), un dirigeant, un administrateur ou un employé dûment mandaté par résolution ou un avocat, pourra agir comme représentant lors de l'audience.

Une partie peut être assistée par un tiers de confiance, en raison par exemple, de son âge, son état de santé, d’une situation de vulnérabilité ou de son niveau de maîtrise de la langue. La personne qui assiste une partie doit le faire gratuitement. Attention, toutefois, cette personne ne peut pas représenter une partie. Elle ne peut ni donner des conseils juridiques ou avis juridiques, ni interroger ou contre-interroger des témoins, ni plaider devant le Tribunal. Le fait d’être assisté par un tiers de confiance n’empêche pas une partie d’être aussi représentée conformément à la loi.

Comme l'audience n'est pas une simple formalité, il est important de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d'entraîner une remise de la cause, voire même le rejet de la demande.

Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande d'aliénation au moyen de témoignages et de documents. Ainsi, si le demandeur est représenté et que son mandataire n'est pas personnellement au fait, il devra voir à assigner des témoins capables d'attester les faits relatifs à la demande.

Si une partie veut qu’une personne témoigne lors de l’audience, elle doit à ses frais, lui faire signifier par huissier, au moins 3 jours avant la date de l’audience, une citation à comparaître signée par un juge administratif un greffier spécial du Tribunal ou son avocat. Pour obtenir la signature du juge administratif ou d’un greffier spécial, présentez-vous à l’un de nos bureaux. Un modèle de citation à comparaître est disponible sur notre site internet. Votre avocat peut aussi remplir et signer ce document.

  1. Affichage

La Loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. Le Tribunal sollicite la collaboration du propriétaire pour les aspects techniques de l'affichage. L'affiche indique, entre autres, que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d'un avis public, le cas échéant.

Le Tribunal peut, s’il l'estime opportun, tenir une audience publique où il peut entendre toute personne qui a fait des représentations.

  1. Décision

Le Tribunal transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu'à chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande.

  1. Sanction

Il est important de savoir qu'une aliénation (ex. : une vente) faite sans l'autorisation du Tribunal, alors qu'elle était requise, peut entraîner la nullité du contrat. Tout intéressé, y compris le Tribunal administratif du logement, peut demander à la Cour supérieure de constater cette nullité.

1. Article 45. Dans la présente sous-section, on entend par « ensemble immobilier » plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (chapitre I‐3) et si certains d’entre eux ont en commun un accessoire, une dépendance ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente. 1979, c. 48, a. 45.