Inscrire le total des loyers mensuels des logements et des locaux commerciaux qui étaient loués en décembre 2022.

Estimer la valeur des logements et locaux inoccupés en considérant le loyer mensuel habituellement exigé pour des logements comparables. De la même façon, estimer les loyers des logements et locaux occupés par le locateur, par des membres de sa famille, par des employés ou utilisés pour l'exploitation de l'immeuble.

S'il y a lieu, inscrire les autres revenus annuels bruts que vous avez retirés en 2022, provenant de l'exploitation de l'immeuble (par exemple, des services payables à l'utilisation, comme une buanderie). Toutefois, ne pas considérer les revenus d'exploitation d'un local loué.

Taxes

Inscrire le montant des taxes municipales et des taxes scolaires facturées pour l'immeuble pour chacune des années indiquées et calculer la différence entre les deux montants.

Dans le cas des primes d'assurances de l'immeuble (assurance-incendie et responsabilité), inscrire les montants facturés pour la police en vigueur au 31 décembre 2022 et pour celle en vigueur au 31 décembre 2021, puis calculer la différence entre les deux.

Pour les autres dépenses, seuls les coûts de l'année 2022 sont considérés. Dans chaque cas, multiplier le montant de la dépense par le pourcentage d'ajustement correspondant.

Pour plus de précisions sur les frais d'énergie, d'entretien, de services et de gestion, poursuivre votre lecture plus loin.

Les frais de gestion sont établis à 5 % du montant A, pour éviter d'avoir à comptabiliser les menues dépenses et la valeur du temps de travail consacré par le propriétaire à l'administration de son immeuble. Toutefois, les frais réels peuvent être considérés jusqu'à un maximum de 10 % des revenus annuels de l'immeuble.

Énergie

Les frais d’énergie sont ceux que le propriétaire assume pour l'ensemble des logements, des locaux non résidentiels et des espaces communs de l'immeuble, notamment pour le chauffage, la consommation d'électricité ou l'alimentation du chauffe-eau. Il peut s'agir des frais d'électricité, de gaz ou de mazout (ou autre combustible) ou encore d'une combinaison de ces différentes sources d'énergie.

Rappel : ce calcul simplifié ne permet pas de couvrir les cas où une dépense ne bénéficie pas à l'ensemble des occupants de l'immeuble, par exemple lorsque certains logements sont chauffés à la charge du propriétaire tandis que d'autres sont à la charge du locataire.

Entretien

Les frais d’entretien sont ceux que le propriétaire assume pour les réparations mineures et le maintien en bon état de l’immeuble, des logements, du terrain et des installations à la disposition des locataires.

Considérer les produits nécessaires à l’entretien, les matériaux utilisés pour les réparations mineures, les dépenses relatives au déneigement, aux travaux mineurs de menuiserie et de peinture, à l’entretien du terrain, de la plomberie, du système de chauffage, des installations électriques, des ascenseurs, des machines à laver et sécheuses, des cuisinières et réfrigérateurs, du garage, de la piscine ou de la machinerie.

Considérer aussi les salaires des employés qui effectuent les travaux et entretiennent l’immeuble (ex. : concierge), ainsi que les honoraires dus en vertu d’un contrat de service ou d’entreprise (ex. : électricien, plombier).

Services

Les frais de services sont ceux que le propriétaire assume, s’il y a lieu, pour fournir aux locataires les services faisant partie du bail, comme les services de sécurité, d’alimentation, de soins personnels, d’animation, etc.

Ces frais comprennent notamment la rémunération du personnel assurant ces services (ex. : agent de sécurité, cuisinier, infirmier, animateur, portier), qu’il s’agisse de salaires d’employés de l’immeuble ou d’honoraires dus en vertu d’un contrat de service ou d’entreprise.

Ces frais incluent aussi le coût des divers produits requis pour assurer ces services (ex. : produits alimentaires, articles d’infirmerie).

Gestion

Les frais de gestion s’appliquent notamment aux contrats de gérance, aux salaires du personnel affecté à l’administration, aux dépenses de bureau, à la publicité et à la comptabilité de l’immeuble.

Cependant, ces frais ne doivent pas inclure les intérêts, les remboursements de capital, l’amortissement et les dépenses reliées à la vente ou à l’acquisition de l’immeuble.

Pour éviter la comptabilisation des menues dépenses et de la valeur du temps consacré par le propriétaire à l’administration de son immeuble, ces frais sont établis à 5 % des revenus annuels de l’immeuble. Toutefois, il est aussi possible de considérer les coûts réels encourus pour la gestion de l’immeuble, jusqu’à un maximum de 10 % des revenus annuels de l’immeuble.

Calculer la différence entre les revenus de l'immeuble et le total des dépenses d'exploitation et multiplier le résultat par le pourcentage indiqué.

Les réparations et améliorations majeures donnent lieu à des coûts qui ne font pas partie des dépenses d’exploitation assumées régulièrement pour l’immeuble. Il peut s’agir de travaux visant à réparer ou modifier les principaux éléments de la structure de l’immeuble (toit, tuyauterie, système de chauffage, isolation, fenestration), de travaux de rénovation (menuiserie, armoires) dans les logements ou les espaces communs ou encore d’installations supplémentaires (stationnement, piscine). Ne pas tenir compte d’une dépense faite uniquement au bénéfice des locaux commerciaux. Multiplier le total de ces dépenses, pour l'année 2022, par le pourcentage indiqué.

La somme des ajustements retenus (dépenses d'exploitation, revenu net et réparations et améliorations majeures) divisée par les revenus annuels de l'immeuble conduit à un pourcentage d'ajustement de tous les loyers de l'immeuble, avant prise en compte des dépenses majeures spécifiques à certains logements.
 

Si des réparations ou améliorations majeures ont été effectuées dans ce logement en 2022, en inscrire le montant et le multiplier par le pourcentage indiqué, puis diviser par 12 pour obtenir l'ajustement mensuel. Lorsque des travaux ont profité à plus d'un logement (mais pas à tout l'immeuble), évaluer le coût imputable au logement faisant l'objet de ce calcul.

Appliquer au loyer le pourcentage d'ajustement F calculé pour l'immeuble, puis additionner, s'il y a lieu, l'ajustement supplémentaire G pour les dépenses spécifiques au logement. En vertu des règles utilisées en fixation judiciaire, le résultat est arrondi au dollar le plus près.