Une fois que la personne âgée a envoyé tous les documents pour mettre fin à son ancien bail, elle doit en signer un nouveau avec la résidence privée pour aînés qu’elle a choisie. La résidence doit alors utiliser le formulaire de bail obligatoire du Tribunal administratif du logement. Il en va de même pour les personnes âgées qui quittent la maison ou le condo dont elles étaient propriétaires.

Les services offerts par une résidence privée pour aînés doivent être énumérés dans l’annexe obligatoire qui accompagne le bail.

Dans l’annexe, le propriétaire doit préciser le coût individuel de chacun des services qui se rattachent à la personne même du locataire.

Il peut par exemple s’agir :

• des services de repas;
• des services d’assistance pour les déplacements, l’habillage, l’alimentation et le bain;
• de la distribution et de la prise de médicaments;
• des services de soins infirmiers;
• de tout autre soin ou service d’assistance personnelle défini par la Loi sur les services de santé et les services sociaux ou ses règlements.

En ce qui concerne les services qui se rattachent à la personne même du locataire, lorsqu’un aîné décède ou envoie un avis écrit au propriétaire pour mettre fin au bail, seuls les services qui se rattachent à la personne même du locataire qui ont été véritablement fournis doivent être payés.

Les soins infirmiers et les services personnels ou d’assistance personnelle peuvent être utilisés de manière temporaire ou permanente en considération des besoins du locataire et à sa demande.

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut demander que certaines conditions soient modifiées. Il peut, par exemple, s’agir du coût des services offerts, de la durée du bail ou du coût total du loyer.

Lorsqu’il reçoit l’avis, le locataire a un mois pour faire un choix parmi les 3 options suivantes et en aviser le propriétaire :

1. il accepte les modifications demandées et renouvelle son bail;

2. il refuse les modifications demandées et renouvelle son bail. Il doit alors en aviser le propriétaire par écrit;

   Une fois avisé du refus, le propriétaire a un mois pour demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer ou de modifier les conditions du bail. Si le propriétaire ne fait pas cette demande, le bail est renouvelé sans aucune modification.

3. il prévoit quitter le logement et ne renouvelle pas le bail. Il doit alors en aviser le propriétaire par écrit.

Dans tous les cas, si le locataire ne répond pas à l’avis de modification dans le délai d’un mois, le bail est automatiquement renouvelé avec les modifications demandées par le propriétaire.

Le Tribunal administratif du logement ne peut fixer le loyer ou modifier une condition du bail d’un logement qui est situé dans un immeuble construit depuis 5 ans ou moins, si une mention à cet effet est prévue au bail. Dans un tel cas, le locataire qui refuse doit déménager.

Un bail est un contrat qui permet à une personne, le locataire, de louer un endroit pour y habiter. Il peut s’agir d’un bail pour une maison, un appartement ou une chambre. La personne qui loue l’endroit est appelée locateur ou propriétaire.

Comme tout autre contrat, on ne peut pas mettre fin à un bail n’importe comment. Ainsi, une personne âgée qui est locataire doit s’assurer de mettre fin à son bail actuel avant de signer un nouveau bail avec la résidence privée pour aînés qu’elle a choisie.

La loi prévoit certaines situations précises où une personne âgée peut mettre fin à son bail sans que son locateur puisse s’y opposer :

1. elle a obtenu un logement dans un immeuble d’habitation à loyer modique (LLM) ou un logement équivalent;
2. sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec elle est menacée en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel, même par un tiers;
3. elle a un handicap qui ne lui permet plus de se loger au même endroit;
4. elle doit quitter son logement en raison de son état de santé.

Déménager en raison de son état de santé

Que ce soit pour changer de résidence privée pour aînés ou y habiter pour une première fois, une personne peut à tout moment mettre fin à son bail actuel si elle déménage dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que nécessite son état de santé.

Elle peut également le faire si elle déménage dans tout autre lieu d’hébergement, quelle qu’en soit l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services.

La personne doit envoyer les documents suivants au propriétaire :

• un avis écrit pour l’informer de son départ et de la résiliation de son bail;
• une attestation de l’autorité concernée qui prouve son admission à la résidence;
• un certificat d’une personne autorisée pour confirmer que la personne âgée remplit les conditions d’admission. Cette personne doit être un professionnel de la santé et des services sociaux qui travaille dans un CLSC, un CHSLD, un centre hospitalier ou un cabinet privé, tels un médecin, un infirmier, une infirmière ou encore un travailleur social.

Le respect du délai pour mettre fin au bail

Si le locataire ne respecte pas les délais pour mettre fin à son bail, le propriétaire peut lui demander un dédommagement équivalent aux dommages qu’il a subis.

Par contre, si le logement est reloué par quelqu’un d’autre après le départ du locataire, ce dernier ne doit payer que le coût du loyer pour la période durant laquelle personne n’habitait les lieux.

Dans tous les cas, le locataire peut tenter de s’entendre avec le propriétaire pour mettre fin au bail dans un délai plus court.

Le locataire qui veut quitter la résidence privée pour aînés doit envoyer un avis écrit de non-renouvellement au propriétaire avant la fin du bail. Cet avis doit être envoyé dans le même délai que celui qui s’applique à l’envoi de l’avis de modification par le propriétaire (voir tableau précédent).

Par contre, si le locataire a reçu un avis de modification du propriétaire, il n’a qu’à l’aviser par écrit qu’il ne désire pas renouveler le bail.

Il est possible de mettre fin au bail lorsque le locataire décède :

• Si le locataire habitait seul, le liquidateur de la succession ou un héritier a un délai de 6 mois à la suite du décès du locataire pour envoyer un avis écrit au propriétaire. Le bail prendra fin deux mois après l’envoi de cet avis.

• Si le locataire habitait avec une autre personne, cette dernière peut devenir locataire et continuer d’occuper le logement en remettant au propriétaire un avis écrit au plus tard deux mois après le décès.

  Si cette personne n’avise pas le propriétaire dans ce délai, le liquidateur de la succession ou un héritier aura alors un mois pour mettre fin au bail en remettant un avis écrit d’un mois au propriétaire. La personne devra donc quitter le logement dans le mois qui suit l’envoi de cet avis.

Dans les cas suivants, des règles spécifiques s’appliquent afin de s’assurer que les locataires pourront compter sur le maintien des services de la résidence privée pour aînés jusqu’à la cessation de ses activités ainsi que sur de l’aide pour leur relocalisation. Des règles s’appliquent également pour mettre fin à leur bail.

Ainsi, en cas de danger pour la sécurité et la santé des résidents :

• l’agence de la santé et des services sociaux concernée peut procéder à l’évacuation et à la relocalisation des résidents;
• les résidents évacués n’ont pas à payer le loyer pour la période d’évacuation;
• les résidents peuvent par la suite résilier leur bail.

En cas de cessation des activités d’une résidence privée pour aînés :

• à la suite de la révocation ou du refus de sa certification :

  • le locataire peut, par un préavis écrit d’au moins 15 jours, résilier son bail. Ce préavis doit être envoyé au plus tard 60 jours après la cessation des activités de la résidence.

• du fait d’une décision de son exploitant :
  • l’exploitant d’une résidence privée pour aînés qui désire cesser ses activités, même à l’égard d’une partie de la résidence, doit transmettre un plan de cessation des activités à l’agence concernée au moins neuf mois avant la date prévue de la cessation. Ce plan a principalement pour objet de s’assurer que la cessation des activités ne compromet pas la santé et la sécurité des résidents. Il doit prévoir les démarches qui seront entreprises ainsi que les actions qui seront posées par l’exploitant de la résidence pour une période minimale de six mois avant la cessation;
  • tous les avis qui, en application des règles du Code civil du Québec relatives au bail d’un logement, doivent être donnés aux locataires préalablement à la cessation des activités, sont sans effet lorsqu’ils sont transmis avant l’approbation par l’agence concernée du plan de cessation des activités.

Le locateur qui entend réaliser un changement d’affectation d’un logement situé dans une résidence privée pour aînés tout en demeurant offert à des fins d’habitation doit, avant d’évincer un locataire, lui offrir de résilier son bail et de conclure un nouveau bail sans interruption.

Cette obligation ne s’applique toutefois pas à un processus d’éviction dont l’avis d’éviction a été donné avant le 10 juin 2022.

L’offre doit notamment indiquer les services, les accessoires, les dépendances et les autres avantages qui étaient offerts en vertu du bail précédent et qui ne le seront plus, ainsi que le coût de chacun d’eux. Elle doit également reproduire le contenu des articles 1955.1 et 1959.2 du Code civil du Québec.

Cette offre doit être transmise au locataire au plus tard un mois avant la transmission de l’avis d’éviction. Le locataire est tenu d’aviser le locateur, dans le mois de la réception de l’offre, s’il l’accepte ou non. S’il omet de le faire, il est réputé l’avoir refusée. Le locataire qui accepte l’offre peut néanmoins, dans le mois suivant la conclusion du bail, s’adresser au Tribunal administratif du logement pour fixer le loyer ou faire statuer sur toute autre modification eu égard au bail résilié.

L’avis au nouveau locataire

Le locateur doit, lors de la conclusion du premier bail à la suite du changement d’affectation, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer exigé en vertu du bail précédent, de même les services, les accessoires, les dépendances et les autres avantages qui étaient offerts et qui ne le seront plus, ainsi que le coût de chacun d’eux.

Le loyer du nouveau bail

À la suite du changement d’affectation, le loyer prévu au premier bail suivant le changement d’affectation doit correspondre à celui qui était exigé en vertu du bail précédent, soustraction faite du coût des services (incluant les services personnels), des accessoires, des dépenses et des autres avantages qui ne seront plus offerts.

Le locateur peut néanmoins ajuster le loyer selon les critères prévus par le Règlement sur les critères de fixation de loyer.

Recours du locataire

Si le nouveau locataire considère que le loyer exigé n’est pas conforme à la loi, il peut, dans le mois suivant la conclusion du bail, demander au Tribunal administratif du logement de fixer son loyer.

Si le locateur n’a pas remis l’avis au nouveau locataire, ce dernier peut, dans les deux mois du début de ce bail, demander au Tribunal administratif du logement de fixer son loyer.

Le nouveau locataire peut également faire cette démarche dans les deux mois qui suivent le jour où il s’aperçoit d’une fausse déclaration dans l’avis.

Advenant l’éviction d’un locataire, l’exploitant d’une résidence privée pour aînés devra payer aux locataires évincés une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement.

Si le locataire considère que le préjudice qu'il subit en raison de l’éviction justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut déposer un recours au Tribunal pour en faire fixer le montant. Par exemple, un locataire pourrait réclamer des dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients qu’il subit ou pour tout autre préjudice.