Chaque demande introduite au Tribunal administratif du logement est évaluée par un maître des rôles. Les critères d’évaluation sont essentiellement basés sur les recours inscrits sur la demande, ainsi que sur les objets (conclusions recherchées) et les motifs exposés (raisons de la demande).

L’évaluation consiste à déterminer la durée prévue pour entendre la demande en audience. Cette durée varie principalement en fonction de la complexité de la demande. L’évaluation permet également de placer la demande dans une catégorie de traitement.

Le profil de la partie demanderesse (locateur ou locataire) n’est pas considéré dans l’évaluation d’une demande.

Il existe cinq catégories de traitement :

1. non-paiement de loyer;
2. fixation et révision;
3. causes civiles urgentes;
4. causes civiles prioritaires;
5. causes civiles générales.

La catégorie de non-paiement de loyer concerne les demandes ayant pour objet la résiliation du bail en raison du non-paiement du loyer.

La catégorie de fixation et révision réunit les demandes qui concernent l’ajustement annuel du loyer.

La catégorie des causes civiles urgentes regroupe les demandes relatives à l’expulsion du locataire, à la cession du bail et aux ordonnances d’exécution des obligations d’une partie au bail. Cette catégorie regroupe également les demandes visant la reprise du logement ou l’éviction d’un locataire âgé de 60 ans et plus.

La catégorie des causes civiles prioritaires regroupe les demandes qui concernent la résiliation du bail pour autres motifs que le non-paiement du loyer.

La catégorie des causes civiles générales concerne les demandes dont le litige ne met pas en cause l’occupation du logement (ex. : dommages-intérêts, diminution de loyer).

Causes civiles

En ce qui concerne plus précisément les causes civiles, lors de l’évaluation d’une demande par les maîtres des rôles, si les motifs exposés font état d’un risque pour la santé ou la sécurité des occupants, la demande est systématiquement placée dans la catégorie des causes civiles urgentes.

Il est donc important de bien exposer les motifs au moment de l’introduction d’une demande, car l’évaluation est basée sur ce qui apparaît sur le formulaire qui a été déposé. Si les risques pour la santé ou la sécurité n’y sont pas démontrés, il ne sera pas possible pour les maîtres des rôles d’y faire référence pour le classement dans l’une des catégories.

Amendement

À la suite du dépôt d’une demande, il est nécessaire de déposer un amendement pour tenir compte de l’évolution d’une situation décrite dans les motifs initiaux. Dans un tel cas, les maîtres des rôles procéderont à une seconde évaluation qui peut mener au déplacement de la demande dans une catégorie de traitement plus rapide.

Principe du premier arrivé / premier servi

Les délais pour obtenir une première audience diffèrent d’une catégorie à l’autre. Plusieurs facteurs font en sorte que le principe premier arrivé / premier servi ne peut pas être systématiquement appliqué.

Voici quelques exemples :

• La durée prévue pour entendre une demande peut influencer sa date de mise au rôle. Un rôle est une période d’une demi-journée durant laquelle on vient placer des demandes à entendre en audience. Certains rôles peuvent être composés de 30 demandes, alors que d’autres ne comptent qu’une seule demande. Il faut parfois sélectionner une audience de courte durée parmi la liste de demandes en attente afin de compléter un rôle d’une demi-journée. Une demande qui requiert une courte durée d’audience (ex.: 30 minutes) peut ainsi être sélectionnée avant une demande qui nécessitera plus de temps à entendre (ex. : 90 minutes).
• Les parties en présence dans une demande peuvent aussi influencer la chronologie de mise au rôle. Il arrive que les mêmes parties soient impliquées dans plusieurs demandes différentes. On peut alors mettre sur le même rôle des demandes qui ont en commun ces parties afin d’éviter le déplacement en double des personnes concernées. Dans un tel cas, il est donc possible qu’une demande ne suive pas l’ordre chronologique.
• Le regroupement de demandes peut aussi accélérer ou retarder la mise au rôle. C’est notamment le cas en fixation de loyer, lorsque plusieurs demandes concernent un même immeuble. Il est alors fréquent qu’on réunisse dans une même audience l’ensemble des demandes de l’immeuble afin que les preuves communes soient étudiées en même temps. L’ordre de dépôt des demandes n’est pas forcément respecté dans une telle situation.
• La ville d’audience peut aussi influencer la chronologie de mise au rôle. Afin de rentabiliser le déplacement d’un juge administratif ou d’un greffier spécial en région, on peut alors planifier les rôles de façon à éliminer les demandes en attente dans le bureau concerné, ou du moins, faire en sorte que le plus grand nombre de demandes soient entendues lors du déplacement. Il est ainsi possible que le délai pour obtenir une première audience dans une demande précise soit inférieur au délai généralement observé pour le même type de causes.