Conversion en copropriété

Conversion d’un immeuble en copropriété divise

NOTE : Cette section porte principalement sur la rédaction de la demande et la préparation de la preuve à fournir lors de l'audience. Pour obtenir plus de détails sur les règles et les étapes de la conversion, veuillez consulter la section Copropriété divise.

PARTIE I

Démarche à suivre

1. Principe de la nécessité d'une autorisation

En vertu de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (RLRQ, c. T-15.01), toute personne désirant convertir un ou plusieurs immeubles en copropriété divise doit demander l'autorisation du Tribunal administratif du logement, dès qu’un immeuble a ou a eu, au cours des 10 dernières années, au moins un logement.

Au sens de la Loi, un « logement » est un lieu loué à des fins résidentielles ou qui est offert en location, ou bien devenu vacant après une location.

2. Avis d'intention : première étape

Avant toute autre démarche, le propriétaire doit donner à chaque locataire, par écrit, un avis conforme à la loi, indiquant son intention de convertir un ou plusieurs immeubles en copropriété divise. Une copie de chaque avis d’intention doit être transmise au Tribunal administratif du logement. Le propriétaire verra à conserver les preuves de cette transmission aux locataires, car il devra les produire lors de l'audience sur la demande d’autorisation (voir point 6). Veuillez noter que le Tribunal propose des formulaires d’avis d’intention, lesquels peuvent être obtenus sur le site Web du Tribunal ou à ses bureaux.

Il est important de savoir que, dès que cet avis a été donné, les locataires bénéficient d'un droit illimité au maintien dans les lieux et, sauf en de rares exceptions ou s'ils y consentent, ils ne peuvent pas être délogés pour une reprise du logement qui serait exercée par un acquéreur éventuel.

3. Demande auprès de la municipalité (sauf si tous les logements sont occupés par des copropriétaires indivis)

Il faut également obtenir un document de la municipalité concernée. La procédure peut différer d'une municipalité à une autre et, selon qu'elle est située ou non dans l'agglomération de Montréal :

  1. Agglomération de Montréal (interdiction de convertir)

    Si la municipalité a adopté un règlement permettant des dérogations à l’interdiction de convertir, il faut obtenir une résolution du conseil de la municipalité concernée accordant cette dérogation. Le propriétaire doit consulter sa municipalité pour connaître la procédure concernant la demande de dérogation et les frais exigibles.

    Pour les immeubles situés sur le territoire de la Ville de Montréal, les propriétaires ont intérêt à consulter le Règlement sur la conversion des immeubles en copropriété divise de la ville. Ce règlement fait notamment mention des immeubles admissibles à une demande de dérogation. Il est disponible dans les bureaux Accès Montréal.

  2. Ailleurs au Québec (permission de convertir)

    On obtiendra soit une résolution du conseil de la municipalité autorisant la conversion, soit un certificat attestant que le projet de conversion est conforme au règlement municipal ou attestant qu'aucun règlement n’est en vigueur sur le territoire de la municipalité.

4. Demande d'autorisation

Le propriétaire a six mois pour produire sa demande d'autorisation de convertir au Tribunal administratif du logement. Ce délai se calcule soit à partir de l'avis d'intention soit de l'obtention du document de la municipalité, selon la date la plus tardive.

La demande doit être accompagnée des frais, prévus par règlement, qui varient suivant le nombre de logements.

Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré au demandeur de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour l'assister lors de l'audience.

Dans le cas du notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par le demandeur, et il pourra agir comme témoin du demandeur seulement. Il ne peut être considéré comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement : mandat gratuit, etc.

5. Notification de la demande

La demande doit être notifiée, aux frais du demandeur, à chaque locataire et à chaque colocataire, individuellement, s'il y a lieu. Elle sera également notifiée aux mis en cause, le cas échéant. Lors de sa notification, la demande doit être accompagnée des pièces à son soutien ou d’une liste des pièces indiquant que celles-ci sont accessibles sur demande.

Les modes de notification les plus usuels sont :

  • courrier recommandé
  • personne à personne
  • huissier

On peut aussi notifier par tout autre mode permettant de prouver la réception de la demande comme, par exemple, la remise en mains propres. La preuve de réception peut, en ce cas, être un accusé de réception.

La preuve de notification doit ensuite être déposée au dossier du Tribunal avec une liste des pièces au soutien de la demande, et ce, dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande. À défaut, la demande sera périmée et le Tribunal fermera le dossier.

6. Audience

Le Tribunal transmettra aux parties, aux locataires et aux mis en cause, le cas échéant, un avis les informant du lieu, de la date et de l'heure de l'audience. Aucun avis de présentation n'est donc nécessaire comme c'est le cas pour certaines demandes devant les tribunaux de droit commun.

Si le demandeur est une personne physique, il devra être présent à l'audience. À défaut, il peut mandater son conjoint ou être représenté par un avocat. Il peut aussi, s'il ne peut se présenter lui-même, mandater par écrit un parent, un allié ou, à défaut, un ami. S'il s'agit d'une personne morale (p. ex. : compagnie, etc.), un dirigeant, un administrateur ou un employé dûment mandaté par résolution, ou un avocat pourra agir comme représentant lors de l'audience.

Le demandeur devra apporter la preuve de la transmission de l'avis d'intention aux locataires (voir point 2).

Comme l’audience n’est pas une simple formalité, il est important de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d’entraîner une remise de la cause, voire même le rejet de la demande.

Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande et toutes les circonstances entourant la conversion en copropriété divise au moyen de témoignages et de documents. Ainsi, si le demandeur est représenté et que son mandataire n'est pas personnellement au courant des faits, il devra voir à assigner les témoins capables d'attester les faits.

7. Affichage

La loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. Le Tribunal sollicite la collaboration du propriétaire pour les aspects techniques de l'affichage.

L'affiche indique, entre autres, que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d'un avis public, le cas échéant.

Le Tribunal peut, s'il l'estime opportun, tenir une audience publique où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.

8. Décision

Le Tribunal transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu'à chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande.

La loi prévoit que la décision du Tribunal doit faire mention du nom et du numéro de l’appartement de tous les locataires pour qui la reprise du logement ne peut plus être exercée.

9. Inscription de la déclaration de copropriété au Bureau de la publicité des droits

Une fois obtenue l'autorisation de convertir, le propriétaire a un an pour faire inscrire sur le registre foncier la déclaration de copropriété. Celle-ci doit être accompagnée de la décision du Tribunal autorisant la conversion.

Si on laisse écouler ce délai d'un an, l'autorisation est sans effet. On peut, pour un motif raisonnable, déposer une demande de prolongation de délai, pourvu que cette demande soit adressée au Tribunal avant l'expiration de ce délai.

10. Sanction

Il est important de savoir que tout intéressé, y compris le Tribunal administratif du logement, peut demander à la Cour supérieure de faire radier l'inscription de la déclaration de copropriété faite sans l'autorisation du Tribunal, alors qu’elle était requise, et faire annuler toute convention subséquente à cette inscription.

PARTIE II

Éléments de la demande et documents requis

NOTE : Ce type de demande nécessite souvent plusieurs pages de texte, notamment à cause de la présence de plusieurs parties, de longues désignations cadastrales à transcrire, etc.; en conséquence, pour la rédaction, nous suggérons de ne pas utiliser le formulaire général conçu par le Tribunal, car il est peu approprié à ce genre de demande. Il serait préférable de remplir la demande sur du papier de format 8½ X 14. N'hésitez pas à vous inspirer de la structure-type de demande qui apparaît en Partie III de la présente section.

A. Parties à la demande

La demande identifiera correctement le propriétaire, qui peut être une personne physique, une société composée de plusieurs personnes ou une personne morale (p. ex. : compagnie, etc.), avec l'adresse et le code postal. Il serait utile d'indiquer les numéros de téléphone et de télécopieur, s'il y a lieu.

B. Identification des locataires

Chaque locataire sera identifié dans une annexe à la demande. On prendra soin d'indiquer le numéro d'appartement de chacun. On inclura même un locataire qui, au moment de la demande, a donné un avis de non-reconduction de son bail.

Une liste à jour des locataires devra être produite à l'audience, supprimant les noms de ceux qui ont quitté et indiquant les nouveaux qui sont arrivés.

C. Immeubles

La demande doit comporter la désignation cadastrale de l'immeuble ou des immeubles qu'on veut convertir, conforme aux articles 3032, 3033 et 3037 CCQ. Cette désignation doit être complète, à jour et officielle, c'est-à-dire correspondre à celle du registre foncier au jour de la demande. Si des modifications cadastrales ont lieu par la suite, elles devront être communiquées au Tribunal lors de l'audience.

La demande indiquera également l'adresse civique de chaque immeuble et le nombre de logements.

Il est essentiel de produire le titre d'acquisition du propriétaire (ex. : contrat d'achat).

Si un plan ou un certificat de localisation est disponible, il sera considéré comme un document pertinent.

D. Critères considérés par le Tribunal / Précisions dans la demande

Lors de l'étude de la demande, le Tribunal considérera principalement les aspects reliés aux droits des locataires actuels et des locataires ayant demeuré dans l'immeuble au cours des années antérieures, notamment le droit au maintien dans les lieux.

En résumé, la loi prévoit que le Tribunal doit refuser toute autorisation si :

  • des travaux ont été faits à l'immeuble en vue de le préparer à la conversion et d'évincer un locataire;
  • un logement a déjà fait l'objet d'une reprise illégale par le propriétaire ou a été repris en vue de convertir l'immeuble en copropriété divise;
  • dans les cinq années précédant la demande, le propriétaire a été déclaré coupable d'une infraction de harcèlement à l'égard d'un locataire de l'immeuble, pour laquelle il n'a pas obtenu le pardon.

La demande devrait fournir des précisions sur les éléments ci-dessus mentionnés, et le demandeur doit être prêt, à l'audience, à donner tous les détails pertinents concernant chacun de ceux-ci.

Il est aussi important de savoir que, si une demande de conversion est rejetée pour l'un ou l'autre des trois motifs ci-dessus mentionnés, on ne pourra en produire une autre, pour cet immeuble, avant trois ans.

E. Certains cas de conversions interdites

Enfin, il est utile de savoir que lorsqu'un immeuble appartient aux organismes suivants, la conversion est interdite :

  • une coopérative d'habitation
  • un organisme sans but lucratif
  • une société municipale d'habitation

La conversion est interdite si l'immeuble a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d'un programme gouvernemental d'aide à l'habitation.

Note : D'autres informations ou documents pourraient être demandés par le Tribunal. Le demandeur devra alors y agréer dans le délai indiqué.

PARTIE III

Structure-type de demande

Identification du(des) propriétaire(s) – demandeur(s)

DEMANDE D'AUTORISATION DE CONVERTIR UN(DES) IMMEUBLE(S) EN COPROPRIÉTÉ DIVISE
(art. 51, Loi sur le Tribunal administratif du logement (RLRQ, c. T-15.01)

Le demandeur déclare ce qui suit :

SECTION I – Description de l'(des) immeuble(s)

Description de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion, avec l'adresse, le nombre de logements et la désignation cadastrale de chacun.

SECTION II – Origine du droit de propriété

Mention de l'origine du droit de propriété (de qui et quand chaque immeuble a été acquis) de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion.

SECTION III – Mention de l'envoi d'un avis d'intention de convertir

SECTION IV – Mention de l'autorisation de la municipalité ou de l'absence de réglementation ou d'une dérogation obtenue par une municipalité de l’agglomération de Montréal

SECTION V – Mention qu'il n'y a pas eu :

  • des travaux préparation à la conversion dans un but d'éviction;
  • de déclaration de culpabilité, dans les 5 ans, en relation avec une infraction de harcèlement (art. 112.1 Loi sur le Tribunal administratif du logement), pour laquelle un pardon n'a pas été obtenu;
  • de reprise illégale d'un logement.

SECTION VI – Liste des locataires

EN CONSÉQUENCE, le demandeur demande au Tribunal l'autorisation de convertir en copropriété divise l'(les) immeubles(s) ci-dessus décrit(s).

Signé à ________________________________________________________________________________

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