Pour modifier le bail, le locateur doit d’abord donner un avis écrit au locataire pour l’informer des modifications demandées.

Il n'est pas possible de donner cet avis à n’importe quel moment : il y a des délais à respecter selon le type de bail et sa durée. Le tableau suivant présente ces délais.

Preuve de réception

L’avis peut être donné :

• par courrier recommandé;
• en mains propres, avec un accusé de réception;
• par tout autre moyen permettant d’obtenir une preuve de réception valable.

Que doit mentionner l’avis?

L’avis doit être écrit et indiquer clairement les modifications proposées au renouvellement du bail, qu’il s’agisse du loyer ou d’autres conditions telles que la durée du bail ou le retrait du droit d’utiliser la cour ou le stationnement.

L’avis doit aussi indiquer :

• le délai du locataire pour refuser la ou les modifications demandées, soit un mois à compter de la réception de l’avis;
• le texte obligatoire prévu à l’annexe I du Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail d’un logement.

L’avis doit être daté et signé par le locateur (ou son mandataire).

L’augmentation de loyer peut être exprimée de différentes façons. La loi permet au locateur de choisir parmi trois formulations :

1. Le nouveau loyer proposé, en dollars
   P. ex. : « Votre nouveau loyer sera de 825 $ par mois. »
2. L’augmentation, en dollars
   P. ex. : « Votre loyer sera augmenté de 25 $ par mois. »
3. Le pourcentage du loyer en cours
   P. ex. : « Votre loyer sera augmenté de 5 %. »

Si le loyer fait déjà l’objet d’une demande de fixation ou de révision en cours de traitement par le Tribunal et que le nouveau loyer n’est pas encore connu, le locateur peut indiquer de quel pourcentage il entend augmenter le loyer qui sera déterminé par le Tribunal.

P. ex. : « Votre loyer sera augmenté de 5 % du loyer qui sera déterminé par le Tribunal ».

Un avis pour chaque locataire

Dans le cas d’un bail portant la signature de plusieurs locataires, le locateur sera bien avisé de transmettre individuellement l’avis de modification du bail à chacun des locataires.

Un « avis » sans modification…

La loi n'exige pas l'envoi d'un avis pour renouveler le bail, sauf si on désire le modifier. C’est pourquoi une lettre demandant simplement au locataire s'il désire « rester une autre année ou non » ne constitue pas un avis de modification au sens de la loi. Le locataire n'est donc pas tenu d’y répondre.

Téléchargez le PDF : Avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail

Le locataire qui reçoit un avis de modification de bail a le choix entre trois réponses :

1. J'accepte le renouvellement du bail avec ses modifications;
2. Je refuse les modifications proposées et je renouvelle mon bail;
3. Je ne renouvelle pas mon bail et je quitterai le logement à la fin du bail.

Le locataire qui refuse les modifications ou qui a l’intention de quitter le logement à la fin du bail doit en aviser le locateur dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail. S’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Le refus des modifications proposées oblige le locataire à quitter le logement à la fin du bail dans les cas suivants (art. 1945 et 1955 C.c.Q.) :

1. La section du bail relative aux restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail indique que le logement est situé dans une coopérative d’habitation dont le locataire est membre;
2. La section du bail relative aux restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail indique que le logement est situé dans un immeuble construit ou dont l'affectation a été changée depuis cinq ans ou moins.

Dans ce dernier cas, si le bail a été conclu après le 20 février 2024 et que l’immeuble était prêt à l’usage auquel il est destiné après cette date, le locateur doit également, pour invoquer la restriction au droit à la fixation du loyer à l’encontre du locataire, indiquer au bail le loyer maximal qu’il pourra imposer dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble était prêt à l’habitation.

Le locataire doit-il répondre à l’avis?

Il doit le faire s’il refuse l’augmentation ou la modification proposée ou s’il désire quitter le logement à la fin du bail.

Quand répondre?

Dans ces deux cas, le locataire doit répondre au locateur dans un délai d’un mois à compter de la date de la réception de l’avis.

P. ex. : Un locataire qui reçoit un avis de modification de bail le 15 janvier a jusqu’au 15 février pour y répondre.

Ce délai passé, le bail sera renouvelé selon les nouvelles conditions et le nouveau loyer.

Et si le locataire ne répond pas?

Le fait de ne pas répondre à un avis de modification de bail dans le mois de sa réception équivaut à la reconduction du bail, c’est-à-dire à son renouvellement avec toutes les modifications demandées par le locateur, incluant l’augmentation.

Quand le locateur ne donne aucun avis…

Lorsque le locataire ne reçoit aucun avis d'augmentation ou de modification au bail donné dans les délais prévus et qu’il désire quitter le logement à la fin de son bail, il doit lui-même en aviser le locateur dans les délais indiqués au Tableau des délais d’avis.

Si le locataire refuse les modifications proposées, le locateur peut, dans le mois de la réception de l’avis de refus, s’adresser au Tribunal pour faire fixer le loyer ou faire statuer sur toute autre modification du bail. Le locataire et le locateur devront alors respecter la décision du Tribunal.

Si le locateur ne s’adresse pas au Tribunal dans le mois suivant le refus, le bail est renouvelé au même loyer et aux mêmes autres conditions.

Pour décider du montant de l’augmentation, le Tribunal appliquera le Règlement sur les critères de fixation de loyer.

À cette étape, le locateur n’est plus lié par le montant qu’il avait demandé dans l'avis d'augmentation. Il peut demander au Tribunal la hausse prévue en fonction des critères du Règlement, ce qui signifie que la hausse pourrait être supérieure à celle inscrite dans l’avis d’augmentation.

Toutefois, les parties peuvent en tout temps continuer à négocier pour arriver à une entente à l’amiable, et ce, même à l’audience devant le Tribunal.

Les frais liés à la demande du locateur sont à sa charge. Le Tribunal peut ordonner au locataire de rembourser ces frais, notamment lorsqu’il accorde une augmentation au moins égale à celle demandée par le locateur dans l’avis de modification du bail et que celui-ci avait, avant le dépôt de son recours, permis au locataire d’avoir accès aux données pertinentes afin de prendre une décision éclairée sur l’augmentation. D’autres conditions peuvent s’appliquer selon les circonstances.

Lors du dépôt de sa demande de fixation de loyer, le locateur reçoit un formulaire de Renseignements nécessaires à la fixation du loyer, communément appelé « formulaire RN ». Il doit le compléter en y indiquant les revenus et dépenses qu’il désire faire admettre en preuve, et le déposer au dossier du Tribunal dans les 90 jours.

Il doit aussi, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire complété au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification, à défaut de quoi le dossier est fermé par le Tribunal.

Le Tribunal détermine ensuite le jour, l’heure et le lieu de l’audience où il entendra les parties.

Le locateur et le locataire reçoivent ensuite un avis d’audition (convocation à l’audience).

Le locateur doit présenter à l’audience, comme élément de preuve, la preuve des revenus de l’immeuble et l’original de ses factures ou autres documents, p. ex. : factures d’assurances, compte de taxes municipales et scolaires et factures relatives aux travaux majeurs invoquées par le locateur au soutien de sa demande. On appelle ces documents les pièces justificatives.

La décision du Tribunal est rendue par écrit et transmise aux parties. Le nouveau loyer et les arrérages dus depuis le début du bail renouvelé devront être payés à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de la décision.

P. ex. : Un locataire paie un loyer de 800 $. Son bail s’est renouvelé le 1^er juillet, mais comme le Tribunal devait fixer le loyer à la demande du locateur, le locataire paie toujours ce loyer en attendant la décision du Tribunal.

Le 8 septembre, le Tribunal rend sa décision et le loyer est fixé à 820 $.

Le 9 octobre, si la décision n’a pas été contestée, le locataire doit payer au locateur les arrérages de juillet, août, septembre et octobre, soit la somme totale de 80 $ (4 X 20 $). À compter du 1^er novembre, le locataire doit payer le nouveau loyer fixé par le Tribunal, soit 820 $ par mois.

Révision de la décision

Le locataire ou le locateur peut demander au Tribunal la révision d’une décision portant sur une demande de fixation du loyer, s’il est en mesure de démontrer qu’une erreur a été commise. Il doit déposer cette demande dans le mois de la date de la décision.