Être locateur

Acquérir un immeuble à logements locatifs

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Introduction

Vous songez à investir dans le domaine immobilier résidentiel ou à faire construire un immeuble à logements? Vous venez d'acquérir ou d'hériter d'un immeuble locatif? Cette section s'adresse à vous. Elle vise à vous aider à prendre une décision éclairée et à vous informer sur les premières démarches à entreprendre à titre de nouveau propriétaire.

Elle présente un tour d'horizon des règles applicables à la location résidentielle au Québec, mais elle est loin d'épuiser le sujet.

L’immobilier résidentiel : des règles imposées par la loi

La location résidentielle est encadrée par le Code civil du Québec et la Loi sur le Tribunal administratif du logement. Une partie importante de cette législation est d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger par une clause au bail ou autrement. Ces règles sont reproduites dans le texte MENTIONS OBLIGATOIRES du formulaire de bail dont l’utilisation est obligatoire.

Rôle du Tribunal administratif du logement

Le Tribunal administratif du logement est le tribunal spécialisé chargé d’appliquer la législation dans le domaine du logement locatif.

Pour remplir sa mission, le Tribunal administratif du logement :

  • rend des décisions sur les litiges qui lui sont soumis;
  • renseigne les locateurs1 et les locataires sur les droits et obligations résultant du bail;
  • favorise la conciliation entre locateurs et locataires.

Au Tribunal administratif du logement, des frais judiciaires sont exigibles lors de l’introduction d’une demande en justice. Ils peuvent varier selon le prix du loyer inscrit au bail ou la nature de cette demande.

Compétence du Tribunal

Le Tribunal administratif du logement décide en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, des litiges dans les cas suivants :

  • a. lorsque la somme demandée, la valeur de la chose réclamée ou l’intérêt du demandeur est inférieur à 85 000 $;
  • b. lorsque, quel que soit le montant en cause, la demande concerne :
    • la reconduction (renouvellement du bail);
    • la fixation de loyer;
    • la reprise de logement;
    • la subdivision, l’agrandissement ou le changement d’affectation d’un logement;
    • certains recours particuliers au bail d’un logement à loyer modique (LLM).

C’est aussi au Tribunal administratif du logement qu’il faut s’adresser dans les cas :

  • de démolition lorsqu’il n’y a pas de règlement municipal à cet effet;
  • d’aliénation d’un immeuble locatif faisant partie d’un ensemble immobilier;
  • de conversion d’un immeuble en copropriété divise (condominium) lorsqu’elle est permise.

Cette législation s’applique à tous les lieux loués à des fins d’habitation tels que :

  • un appartement
  • une maison
  • une unité en copropriété
  • une chambre
  • une maison mobile sur un châssis
  • un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile
  • un logement à loyer modique (LLM)

Elle s’applique aussi aux services (ex. : buanderie, repas, infirmerie), accessoires (ex. : réfrigérateur, climatiseur) et dépendances (ex. : garage, aire de stationnement), inclus dans le bail du logement ou dans un autre document.

Cas particulier : la chambre

La chambre est considérée comme un logement sauf si :

  • seulement une ou deux chambres sont louées ou offertes en location par le propriétaire dans sa résidence principale et qu’elle ne possède ni sortie distincte donnant sur l’extérieur ni installations sanitaires indépendantes de celles du propriétaire;
  • elle est située dans un établissement hôtelier;
  • elle est située dans un établissement de santé ou de services sociaux.

La législation ne s’applique pas à :

  • une résidence louée à des fins de villégiature (chalet ou autre);
  • un logement dont plus du tiers de la surface totale est utilisée à des fins autres que l’habitation (ex. : bureaux, ateliers);
  • des locaux commerciaux.

Avant de faire l’acquisition d’un immeuble locatif, il est important de connaître les droits, les obligations et les recours des locateurs et des locataires.

Un acheteur éventuel peut-il visiter les logements?

Un propriétaire qui met son immeuble en vente, a le droit de faire visiter les logements à un acquéreur éventuel. Toutefois, il y a des conditions à respecter :

  • il doit donner au locataire un avis de 24 heures avant chaque visite; cet avis peut être verbal;
  • les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h;
  • le locataire peut exiger que le propriétaire ou son représentant accompagne le visiteur.

En cas de refus injustifié de la part du locataire, le propriétaire peut demander une ordonnance au Tribunal administratif du logement pour obliger le locataire à donner accès au logement.

Qu’est-ce que le droit au maintien dans les lieux du locataire?

La loi attribue au locataire le droit au maintien dans les lieux. Cela veut dire que le locataire a le droit de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, même si le bail est verbal, à la condition qu’il respecte ses obligations.

Lorsque le bail arrive à son terme, le locateur ne peut expulser le locataire puisque le bail se reconduit (renouvelle) automatiquement sans qu’il soit nécessaire d’en signer un nouveau.

Certaines dispositions de la loi permettent toutefois au locateur d’un logement de mettre fin au bail à son expiration pour des motifs spécifiques qui sont abordés plus loin (ex. : reprise de logement).

Les impacts de ce droit

Le respect du bail en cours :

  • Immédiatement après l’achat, le nouveau propriétaire ne peut unilatéralement changer quoi que ce soit au bail en vigueur, dont les conditions doivent être respectées intégralement.
  • Par exemple, si l'ancien propriétaire allait chercher le loyer au domicile du locataire, le nouveau propriétaire devrait continuer à faire de même.

La possibilité de modifier un bail pour sa reconduction (renouvellement) :

  • Le nouveau propriétaire acquiert les droits de l’ancien propriétaire, notamment le droit d’augmenter le loyer et de modifier toute autre condition du bail à son échéance. Ces modifications pourront prendre effet lors de la reconduction du bail seulement, et selon certaines modalités prévues à la loi. À défaut d’agir, le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions.
  • Ces modifications pourront prendre effet lors de la reconduction du bail seulement, et selon certaines modalités prévues à la loi. À défaut d’agir, le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions.

À la réception d'un avis écrit de modification du bail, le locataire a trois options :

  1. Il peut accepter les modifications proposées (son omission de répondre à l’avis du locateur équivaut aussi à une acceptation).
  2. S'il trouve les modifications proposées déraisonnables, il doit aviser le locateur en lui donnant un avis écrit dans le mois de la réception de l’avis. Dans ce cas, le locateur doit, dans le mois de la réception du refus du locataire, s'adresser au Tribunal administratif du logement pour que le tribunal décide du futur loyer ou de toute autre modification. Le bail est reconduit aux conditions que fixe alors le tribunal. Cette décision lie les deux parties. Si le locateur ne s'adresse pas au Tribunal, le bail est reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée qui ne peut excéder 12 mois.
  3. Le locataire peut aussi décider de déménager. Il doit alors aviser le locateur par écrit, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, de son intention de ne pas le reconduire.

Règles de la fixation de loyer

Lorsqu'il est appelé à fixer le loyer, le Tribunal administratif du logement le fait à partir du loyer payé par le locataire et en fonction de critères établis par règlement.

La méthode utilisée tient compte de :

  • tous les revenus de l'immeuble;
  • la variation, d'une année à l'autre, de certaines dépenses attribuables à l'immeuble (ex. : taxes, assurances);
  • l’indexation annuelle des déboursés attribuables aux dépenses d’énergie, d’entretien et aux réparations majeures.

À l'audience, le propriétaire aura à justifier l'augmentation demandée, à l’aide de ses factures et autres pièces pertinentes, d’où l’importance d’obtenir ces documents du vendeur au moment de la transaction.

Pour mieux comprendre les rouages de la reconduction du bail et de la fixation de loyer par le Tribunal, consultez la section Calcul pour la fixation de loyer.

Pour plus d’informations, se référer à la section Reconduction du bail et fixation de loyer.

Exclusion : Ni le locateur ni le locataire ne peuvent faire fixer le loyer par le Tribunal ni modifier d’autres conditions du bail dans le cas :

  • d’un immeuble nouvellement bâti;

OU

  • d’un immeuble qui était utilisé à des fins autres que locatives et qui a été transformé à des fins de location résidentielles (ex. : une ancienne école transformée en appartements).

Deux conditions s’imposent :

  1. L'immeuble doit être prêt pour l'usage auquel il est destiné ou son nouvel usage depuis cinq ans ou moins. Donc, pendant les 5 premières années, le locateur peut augmenter le loyer ou imposer les conditions qu'il désire. Ce droit doit être exercé de bonne foi.
  2. Le bail conclu depuis le 1er janvier 1994 doit mentionner cette exclusion. À défaut d’inscrire ces restrictions dans le bail, le locateur perd automatiquement le bénéfice de l'exclusion de 5 ans, et le Tribunal pourra fixer le loyer ou statuer sur une autre modification.

Le bail d’un tel logement doit toutefois mentionner ces restrictions, à défaut de quoi, le locateur ne peut les invoquer à l’encontre du locataire.

Si ces deux conditions sont remplies, le locataire, bien qu’il soit en désaccord avec l'augmentation de loyer ou les modifications proposées, n'aura d'autre choix que d’accepter ou de quitter à la fin de son bail. La manifestation de son refus au locateur signifie son départ des lieux à la fin du bail.

Le nouveau locataire peut-il remettre en cause le loyer convenu?

Sauf les deux cas d’exception expliqués ci-dessus, un nouveau locataire peut demander au Tribunal de fixer le loyer s'il verse un montant supérieur au loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début de son bail. Le Tribunal traitera alors le cas conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer, et pourra ajuster le loyer rétroactivement à la date correspondant au début du bail.

Ainsi, lorsque vous concluez de nouveaux baux, vous devrez, sauf exception, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le plus bas loyer payé ou celui fixé par le Tribunal pour ce logement au cours des 12 mois précédent le début du bail.

Cette obligation peut être réalisée en complétant la section G du formulaire de bail obligatoire.

Vous n’avez toutefois pas besoin de remettre un tel avis au nouveau locataire dans les cas suivants :

  1. le logement est loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres;
  2. le logement est situé dans un immeuble construit depuis 5 ans ou moins ou dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis 5 ans ou moins;
  3. Le locataire loue un logement à loyer modique.

Dans le cadre des deux premières exceptions, le bail devra mentionner ces restrictions à la section F du formulaire de bail.

Pour entreprendre des travaux majeurs, y a-t-il certaines formalités à respecter?

Si vous avez l'intention d'effectuer des travaux majeurs dans le logement, vous devrez respecter certaines formalités. Par travaux majeurs, on entend des améliorations ou réparations importantes, par exemple la réfection de la salle de bain, l'installation de nouvelles armoires, des réparations au système de chauffage, etc.

Vous devez, avant le début des travaux, donner au locataire un avis de 10 jours, en autant qu’aucune évacuation ne soit nécessaire ou que celle-ci n’excède pas une semaine.

Si l’évacuation du logement est nécessaire et qu’elle doit durer plus d’une semaine, l’avis doit être donné au moins 3 mois avant l’évacuation.

Contenu de l’avis

Votre avis doit non seulement être donné à l’intérieur des délais fixés par la loi, mais il doit aussi comporter toutes les indications suivantes :

  • la nature, c’est-à-dire le genre de travaux envisagés (ex. : refaire tout le système électrique);
  • la date de début des travaux et l’estimation de leur durée;
  • toutes les autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux, s’ils sont susceptibles de diminuer sérieusement la jouissance des lieux.

De plus, lorsque l’évacuation temporaire du logement est nécessaire, l’avis doit comporter :

  • la période d’évacuation;
  • le montant offert à titre d’indemnité2 afin de couvrir les dépenses (ex. : frais de déménagement, d’entreposage, excédent du loyer payé pour le logement temporaire, etc.) à assumer lors de l’évacuation des lieux.

Évacuation temporaire

Dans tous les cas où l’évacuation temporaire du locataire est demandée, celui-ci dispose de 10 jours à compter de la réception de l’avis pour aviser le locateur qu’il accepte ou s’oppose à l’évacuation de son logement. S’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux.

Le locateur peut alors, dans les 10 jours du refus du locataire, s’adresser au Tribunal administratif du logement qui statuera sur l’opportunité de l’évacuation et pourra fixer les conditions qu’il estime justes et raisonnables.

Conditions abusives

Lorsque l’évacuation temporaire n’est pas demandée ou qu’elle est acceptée par le locataire, mais que celui-ci désire contester certaines conditions mentionnées dans l’avis, le locataire doit alors s’adresser au Tribunal dans les 10 jours de la réception de l’avis, afin de faire modifier ou supprimer ces conditions qu’il juge abusives.

L’audience et la demande

La demande du locataire ou du locateur – qui sera entendue en urgence par le Tribunal – suspend l’exécution des travaux à moins que le Tribunal n’en décide autrement.

Lorsque le Tribunal entend une demande portant sur les conditions dans lesquelles les travaux seront effectués, le locateur doit démontrer, à l’audience, le caractère raisonnable des travaux et des conditions ainsi que la nécessité de l’évacuation, s’il y a lieu.

Dans sa décision, le Tribunal peut imposer des conditions justes et raisonnables.

Pour plus d’informations, se référer à la section Travaux majeurs.

La reprise du logement

L’acquéreur peut-il habiter un logement de l’immeuble ou y loger un de ses proches?

Un propriétaire peut reprendre un logement pour s’y loger lui-même ou pour y loger certaines personnes.

Mais attention, celui qui est copropriétaire d’un immeuble avec une personne autre que son conjoint concubin ne peut reprendre le logement3.

Pour qui un logement peut-il être repris?

  • le propriétaire lui-même;
  • son père, sa mère, son fils ou sa fille;
  • tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien (matériel ou moral);
  • un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile.

Si le nouveau propriétaire désire habiter un logement occupé par un locataire, il devra donner l’avis de reprise du logement une fois la vente complétée.

Interdiction de reprendre le logement

Malgré ce qui précède, le propriétaire ne peut reprendre un logement dont le locataire, ou son conjoint, est une personne âgée de 70 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au seuil maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique, sauf dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

  • le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite habiter le logement concerné;
  • le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
  • le propriétaire est âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger dans le même immeuble qu’il occupe lui-même un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

Comment procéder?

Le propriétaire doit envoyer à son locataire un avis écrit pour lui indiquer son intention de reprendre le logement à la fin du bail.

Cet avis doit comprendre les renseignements suivants :

  • la date à laquelle il veut reprendre le logement;
  • le nom de la personne à qui il destine le logement;
  • son degré de parenté ou son lien avec le bénéficiaire;
  • les restrictions et les exceptions s’appliquant en certaines circonstances lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus (voir la rubrique Interdiction de reprendre un logement).

Délais pour donner l’avis au locataire :

  • au moins 6 mois avant la fin du bail pour un bail d’une durée de plus de 6 mois;
  • au moins 1 mois avant la fin du bail pour un bail d’une durée de 6 mois ou moins;
  • au moins 6 mois avant la date visée pour reprendre le logement pour un bail à durée indéterminée (écrit ou verbal).

Réponse du locataire:

Sur réception d'un avis de reprise du logement, le locataire a deux possibilités :

  1. s'il accepte de quitter le logement à la fin du bail, il doit en informer le propriétaire par écrit dans le mois de la réception de l'avis de reprise du logement;
  2. s'il refuse de quitter, il dispose également d'un mois de la réception de l'avis pour lui exprimer son refus.

Attention : si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de partir.

Que faire si le locataire refuse la reprise du logement?

Le propriétaire doit faire une demande au Tribunal afin d'être autorisé à reprendre le logement. Il a un mois à partir de la réception de l'avis de refus du locataire ou de son refus présumé (s'il n'a pas répondu à l'avis). Le propriétaire doit démontrer lors de l'audience qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. Dans l'intervalle, il peut tenter de négocier avec le locataire des conditions qui semblent justes et raisonnables pour les deux parties afin que le droit à la reprise puisse être exercé.

Si le Tribunal autorise la reprise du logement, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, notamment, le paiement au locataire, par le propriétaire, d'une indemnité souvent équivalente aux frais de déménagement.

Si la reprise du logement est exercée de mauvaise foi, le locataire, s’il est en mesure de le prouver devant le Tribunal, pourra réclamer des dommages-intérêts, et même demander des dommages-intérêts punitifs.

Si votre projet consiste à acheter un condominium occupé par un locataire dans un immeuble à logement converti en copropriété divise, il est possible que vous ne puissiez exercer la reprise.

Pour plus d’information, se référer à la section Reprise de logement.

La conversion de l’immeuble en copropriété divise (condominium) est-elle possible?

Si votre projet consiste à convertir un immeuble en copropriété divise, et que cet immeuble comporte ou a comporté un logement au cours des 10 années antérieures, sachez que cela n'est pas possible partout. Il est donc important de vérifier la réglementation en vigueur auprès de la municipalité concernée.

L’autorisation du Tribunal

Dans tous les cas, l’autorisation du Tribunal est requise même lorsque tous les logements sont occupés par des copropriétaires indivis.

Dès que le locataire reçoit un avis d’intention de convertir en copropriété divise, la reprise du logement par un propriétaire devient interdite. Aussi, à partir de ce moment, l'autorisation du Tribunal est requise pour effectuer des travaux, sauf s'il s'agit de travaux urgents ou de travaux d'entretien.

L’immeuble fait-il partie d’un ensemble immobilier?

Si l’immeuble qui vous intéresse est situé dans un ensemble immobilier, une autorisation du Tribunal est requise avant de procéder à la vente.

Un immeuble est partie d’un ensemble immobilier quand :

  • plusieurs immeubles sont situés à proximité les uns des autres et comprennent ensemble plus de 12 logements;
  • ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou par des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (ex. : le conjoint, une compagnie dont on est l’actionnaire principal);

ET

  • lorsque certains de ces immeubles ont en commun un accessoire (ex. : piscine, stationnement), une dépendance (ex. : remise) ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente (ex. : toit).

Si la transaction s’effectue sans que soit demandée au préalable l’autorisation du Tribunal, tout intéressé peut s’adresser à la Cour supérieure pour en faire constater la nullité.

Qu’en est-il de la démolition, de la subdivision, du changement d’affectation ou de l’agrandissement du logement?

Si votre projet consiste à réaliser l’une ou l’autre de ces transformations, des règles particulières importantes doivent être respectées. Consultez la section Éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affection d’un logement.

Après l’achat : deux gestes à poser rapidement

  1. L’avis de changement de propriétaire
     

    Dès que la transaction est conclue, les locataires de l’immeuble doivent être avisés par écrit et individuellement du changement de propriétaire. Cet avis peut être donné soit par l’ancien, soit par le nouveau propriétaire. Dans ce dernier cas, il serait préférable, pour éviter toute incertitude, d’y joindre une copie du titre d’acquisition ou une lettre du notaire qui a reçu l’acte de vente identifiant le nouveau propriétaire.

    Tant que le locataire n’aura pas été avisé personnellement, on ne pourra lui reprocher de continuer à payer son loyer à l’ancien propriétaire.

    En plus, si ces formalités ne sont pas accomplies et que le locataire se trouve dans l’incertitude quant à l’identité du propriétaire, il peut demander au Tribunal administratif du logement l’autorisation d’y déposer le loyer.

  2. Les causes devant les tribunaux
     

    Comme nouveau propriétaire, vous avez intérêt à vous enquérir des causes devant les tribunaux dans lesquelles est impliqué l’ancien propriétaire.

    La reprise d’instance ou l'intervention sont deux procédures qui peuvent vous intéresser afin de reprendre à votre compte, s’il y a lieu, les demandes actives.

Le bail et sa gestion

Un bail écrit ou verbal?

Un bail écrit est beaucoup plus avantageux pour toutes les parties, car les clauses qu’il contient font preuve de leur existence tant à l’égard du locataire que du locateur et qu’elles sont, par le fait même, moins susceptibles d’être contestées que dans le cas d’un bail verbal. Même dans ce dernier cas, d’ailleurs, la loi exige que le locateur remette à son locataire un écrit.

En effet, le locateur est tenu, dans les 10 jours de la conclusion du bail, de remettre un exemplaire du bail au locataire ou, dans le cas d’un bail verbal, de lui remettre un écrit indiquant le nom et l’adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et l’adresse du logement loué, et reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement.

Cet écrit fait partie du bail. Le bail ou l’écrit doit être fait sur le formulaire dont l’utilisation est rendue obligatoire par les règlements pris par le gouvernement.

Il est aussi tenu, lorsque le bail est reconduit et que les parties conviennent de le modifier, de remettre au locataire, avant le début de la reconduction, un écrit qui constate les modifications au bail initial.

Le locataire ne peut, toutefois, demander la résiliation du bail si le locateur fait défaut de se conformer à ces prescriptions.

Conclure un bail : principaux éléments

Même si votre projet d’achat porte sur un immeuble à logements résidentiels dont tous les logements sont déjà loués, vous aurez, tôt ou tard, à conclure un bail avec un nouveau locataire.

Pour connaître les principaux éléments de cette démarche, consultez la section Signature d’un bail.

Les règles concernant l’accès au logement et le droit de visite

Une fois devenu propriétaire, vous avez le droit de vérifier l’état du logement ou d’y effectuer des travaux. Vous devez exercer ce droit avec discernement. Il est alors obligatoire de donner au locataire un avis de 24 heures; cet avis peut être verbal, sauf en cas de travaux majeurs où l’avis doit être écrit, et il doit comporter certaines mentions obligatoires.

Cependant, si des travaux s'avèrent urgents et nécessaires (ex. : fuite importante dans la tuyauterie, étincelles dans le panneau électrique), vous pouvez les faire exécuter immédiatement sans devoir aviser le locataire.

Sauf en cas d’urgence, les visites doivent se faire entre 9 h et 21 h. Quant aux travaux, ils doivent être faits entre 7 h et 19 h.

Dans le cadre d'une non-reconduction de bail par un de vos locataires, vous aurez l'occasion de visiter le logement. Dans ce cas, votre locataire est tenu de permettre la visite entre 9 h et 21 h : aucun avis n'est requis, mais vous devez cependant, chaque fois, l'informer à l'avance.

Le locateur doit agir raisonnablement dans le respect de la vie privée, la libre jouissance du bien ou de l’inviolabilité de la demeure du locataire. Il est souhaitable que le locateur et le locataire s’entendent sur les modalités de visite du logement.

Précisons enfin que le locataire peut exiger que le locateur ou son mandataire accompagne l'éventuel locataire qui visite le logement. Sinon, le locataire peut vous refuser l’accès.

Pour plus d’information, se référer à la section Accès au logement et visite.

1. Le terme « locateur » que l’on trouve au Code civil du Québec renvoie généralement au propriétaire de l’immeuble.

2. Cette indemnité est payable à la date de l’évacuation. Si elle s’avérait insuffisante, le locataire peut être remboursé des dépenses raisonnables faites en surplus.

3. Il existe des exceptions à cette règle pour des immeubles dont les titres ont été enregistrés avant 1988. Consultez le Tribunal administratif du logement.