Droit du locateur de mettre fin au bail

Éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement

Pour une durée limitée, les citoyens qui souhaitent en connaître davantage sur leurs droits et obligations en matière de reprise ou d’éviction peuvent demander d’être joints par le Service de renseignements aux citoyens du Tribunal afin d’obtenir réponse à leurs questions. Le cas échéant, un membre de l'équipe du service de renseignements communiquera avec le citoyen qui en fait la demande dans un délai de deux jours ouvrables.

L’offre du service de renseignements téléphoniques du Tribunal a également été ajustée afin de permettre aux citoyens d’obtenir plus facilement de l’information sur ce sujet.

Je souhaite être joint par le service de renseignements en lien avec une question sur les reprises de logement ou les évictions pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement.

Attention! Plusieurs règles énoncées ci-dessous ne s’appliquent qu’aux avis d’éviction transmis le 21 février 2024 ou après. Si l’avis a été transmis avant cette date, le locataire qui reçoit un avis d’éviction doit, s’il refuse de quitter le logement, s’opposer à son éviction devant le Tribunal administratif du logement. S’il ne le fait pas, il est réputé avoir accepté de quitter le logement. En cas d’opposition, le locateur devra alors démontrer qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet. L’indemnité à verser au locataire évincé est de trois mois de loyer, en sus des frais de déménagement. Le locataire peut toutefois s’adresser au Tribunal s’il considère que le préjudice qu’il subit justifie une indemnité plus élevée.

L'AVIS OBLIGATOIRE

Télécharger le PDF : Avis d'éviction

Le locateur d'un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation.

Il doit alors donner un avis écrit au locataire.

Cet avis doit indiquer le motif et la date de l’éviction ainsi que le contenu de l’article 1959.1 du Code civil du Québec (restriction au droit à l'éviction lorsque le locataire est âgé de 70 ans ou plus). Il doit également être suffisamment précis pour que le locataire soit en mesure d'apprécier pleinement les intentions du locateur et d'en mesurer les impacts.

L’avis qui ne comporte pas toutes les informations requises ou qui ne respecte pas les délais prévus pourrait être déclaré invalide par le Tribunal.

De plus, des règles particulières s’appliquent pour les résidences privées et lieux d’hébergement pour aînés. Pour plus d’informations à ce sujet, veuillez consulter la section Changement de vocation d’une résidence privée pour aînés en immeuble locatif de notre site Web.

UN DÉLAI D'AVIS OBLIGATOIRE

L’avis d’éviction doit être transmis au locataire dans les délais indiqués au tableau suivant :

Éviction et délais d'avis
Durée 1re étape
Avis du locateur
2e étape
Réponse du locataire
3e étape
Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

Bail de plus de
6 mois

6 mois avant la fin du bail

1 mois à compter de la réception de l'avis du locateur.

Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

1 mois à compter du refus ou de l'expiration du délai de réponse du locataire.

Bail de 6 mois
ou moins

1 mois avant la fin du bail

Bail à durée indéterminée

6 mois avant la date prévue de l'éviction

RESTRICTION AU DROIT À L'ÉVICTION

Le locateur ne peut évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

LA RÉPONSE DU LOCATAIRE

Télécharger le PDF : Réponse à un avis d'éviction

Lorsqu’il reçoit l’avis d’éviction, le locataire a un mois pour y répondre. Il peut accepter ou refuser de quitter son logement.

Il est préférable de communiquer la réponse à cet avis par écrit.

Le locataire qui ne répond pas à l’avis donné par le locateur dans le délai d’un mois est réputé avoir refusé de quitter le logement, et le locateur doit alors lui-même demander au Tribunal l’autorisation d’évincer le locataire. À défaut, le locataire pourra demeurer dans le logement.

LE DÉLAI POUR DÉPOSER LA DEMANDE D'ÉVICTION AU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT

Si le locataire a manifesté son refus par une réponse écrite, la demande du locateur doit être déposée au Tribunal administratif du logement dans le mois de la réception de la réponse de refus.

Si le locataire n'a pas répondu, la demande doit alors être déposée dans le mois suivant la fin du délai de réponse du locataire.

Le locateur devra démontrer au Tribunal qu’il entend réellement évincer le locataire du logement pour la fin mentionnée dans l’avis, qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins et que la loi permet de subdiviser le logement, de l’agrandir ou d’en changer l’affectation.

INDEMNITÉ

Le locateur a l’obligation légale de payer au locataire évincé des frais raisonnables de déménagement ainsi qu’une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le locataire, laquelle ne peut toutefois excéder un montant représentant 24 mois de loyer ni être inférieure à un montant représentant 3 mois de loyer.

Si le locataire considère que le préjudice qu’il subit justifie une indemnité plus élevée, il peut s’adresser au Tribunal pour en faire fixer le montant.

À moins que le Tribunal n’en décide autrement, l’indemnité est payable à l’expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives.

ÉVICTION DE MAUVAISE FOI

Un locateur ne peut être de mauvaise foi et ainsi utiliser un faux motif pour procéder à l’éviction d’un locataire. Par exemple, il ne peut demander l’éviction d’un locataire pour se départir d’un locataire ou pour relouer le logement à un loyer supérieur sans effectuer l’agrandissement, la subdivision ou le changement d’affection annoncé.

Le locataire peut s’adresser au Tribunal pour demander des dommages-intérêts résultant d’une éviction, qu’il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve que celle-ci a été faite de bonne foi.

Il peut aussi demander que lui soit accordés des dommages-intérêts punitifs qui viseront à dissuader et punir le locateur l’ayant évincé illégalement. Il doit alors démontrer que l’éviction a été obtenue de mauvaise foi.

Cette demande doit être introduite au Tribunal dans un délai maximal de trois ans de la connaissance des faits lui permettant de prouver que l’éviction n’était pas justifiée.

CONCILIATION

Le Tribunal offre un service de conciliation qui vous permet de discuter avec l’autre partie en présence d’un conciliateur pour tenter de régler votre litige à l’amiable. Il s’agit d’une démarche rapide, gratuite, volontaire, confidentielle et satisfaisante.

Le dépôt d’une demande au Tribunal est cependant une étape préalable à la tenue d’une séance de conciliation.

Pour toute information additionnelle, vous pouvez consulter la section Conciliation entre locateur et locataire.