La locataire demande :

• la résiliation du bail
• 383 $ en dommages matériels
• 2 680 $ représentant le loyer versé pour les mois de septembre à décembre 2018

(loyer mensuel de 670 $)

Le tribunal :

• a rejeté la demande de la locataire puisque son consentement n’avait pas été vicié par un dol du locateur lors de la conclusion du bail

La locataire était bien informée des frais d’électricité payés par les anciens locataires.

Le locateur l’a informée de facteurs qui pouvaient avoir un effet sur la surconsommation d’énergie.

L’information transmise à ce moment était pertinente et déterminante.

Le mode de vie de la locataire est en partie responsable des coûts engendrés; elle laisse les fenêtres ouvertes durant la saison froide pour aérer le logement.

Blanchard c. Poirier (11 juillet 2019)

La locatrice demande que le locataire exécute son obligation de contracter une assurance-responsabilité.

Le locataire doit contracter une police d’assurance-responsabilité et fournir à la locatrice une preuve de cette assurance.

La clause du règlement qui oblige le locataire à détenir une assurance-responsabilité ne peut être déclarée illégale.

Le locataire avait le devoir, lorsqu’il a signé le règlement l’obligeant à contracter une police d’assurance, de faire des recherches afin de réfléchir de façon éclairée à son choix de conclure un bail.

Le locataire n’a pas été induit en erreur ou trompé par la locatrice lors de la conclusion du bail.

9355-9706 Québec inc. c. Kwart Owusu (17 décembre 2019)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• le recouvrement du loyer

Le bail est résilié et le Tribunal accorde à la locatrice :

• 16 000 $ à titre de loyers impayés

La Loi sur les lettres de change est inapplicable en matière de virement électronique; il faut plutôt se tourner vers les règles générales de preuve prévues au Code civil du Québec en matière de paiement, dont l'article 1564 C.c.Q..

Le fardeau de démontrer le paiement du loyer incombe au locataire.

Le locataire n'a fourni aucune preuve de l'acceptation par la locatrice de ses virements bancaires. La validité de son paiement électronique n’a donc pas été démontrée.

Lee c. Choko (19 août 2020)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer
• qu’il soit ordonné à la locatrice de fournir en tout temps les services professionnels d’infirmiers et d’infirmières autorisés

(le coût mensuel des services offerts aux locataires est de 813 $)

Le tribunal :

• ordonne à la locatrice de fournir en tout temps aux locataires les services professionnels d'infirmiers et d'infirmières autorisés, et ce, jusqu'à ce qu'une modification de bail leur enlève ce service de façon légale et conforme aux dispositions législatives
• condamne la locatrice à payer 2 800 $ en diminution de loyer
• accorde une diminution de loyer de 300 $ par mois à compter du 1^er février 2020 et sur les loyers à venir, tant que les services infirmiers ne seront pas administrés aux locataires

L'avis de modification du bail ne précise pas que les soins infirmiers ne seront plus administrés par des infirmiers ou des infirmières autorisés.

La réunion annuelle des locataires ne peut constituer un avis de modification de bail.

Le bail a donc été renouvelé avec les mêmes services que ceux prévus au bail antérieur.

Patoine c. Domaine Parc des braves* (3 septembre 2020)

* Désistement de la demande pour permission d'appeler (C.Q., 2020-09-03) 200-80-009811-207.

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 50 % depuis le 1^er août 2015 en raison de l’état des fenêtres et de la porte du balcon
• une diminution additionnelle de 10 % depuis le 15 février 2017 pour la perte des services de conciergerie

Le Tribunal accorde aux locataires :

• une diminution de loyer de 10 % à compter du 1^er août 2015, et ce, tant et aussi longtemps que la locatrice n'exécutera pas les travaux de remplacement des fenêtres et de la porte-fenêtre de leur logement
• une diminution de loyer de 3 % à compter du 15 février 2017 pour valoir jusqu'à ce que les services d'un concierge résident soient rétablis dans l'immeuble

La mise en demeure n’est pas nécessaire lorsqu’il est évident que la locatrice est pleinement au courant des doléances des locataires.

Le mauvais fonctionnement de toutes les fenêtres du logement apporte une perte réelle de la valeur locative des lieux loués et de leur pleine jouissance.

Depuis le départ du concierge résident de l'immeuble, la qualité du service de conciergerie a diminué.

Afin de rétablir l'équilibre des prestations entre les parties dans un contexte de diminution substantielle du service et non de perte du service, le Tribunal a accordé une diminution de loyer.

Dumont c. Gestion Forest Hill inc. (3 avril 2020)

Demande pour permission d'appeler rejetée (10 septembre 2020)

Les locateurs réclament :

• le recouvrement du loyer
• 1 965 $ représentant 3 mois pour une indemnité de relocatation
• 407 $ en dommages-intérêts

(loyer mensuel de 655 $)

Le Tribunal accorde aux locateurs :

• 2 046 $ à titre de loyers impayés et de frais de relocation

Le Tribunal rejette la demande contre les cautions.

Le règlement de l'immeuble doit porter sur les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des logements ainsi que des lieux d'usage commun.

La clause de solidarité comprise dans le règlement de l'immeuble, lequel est intégré au bail, ne peut être considérée comme étant expressément stipulée au sens de l'article 1525 du Code civil du Québec puisque les locataires n'ont pas apposé leurs initiales près de celle-ci.

Le bail initial ne contient aucune mention selon laquelle les cautions s'engagent au-delà du bail initial (art. 1881 C.c.Q.). Par conséquent, celles-ci ne peuvent être tenues responsables des sommes réclamées par le locateur.

Laurendeau c. Chevrillier (13 octobre 2020)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail
• le remboursement des loyers des mois de juillet et août 2019
• 1 000 $ en dommages-intérêts
• 3 500 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 1 500 $)

Le bail est annulé et le Tribunal accorde aux locataires :

• 1 000 $ en diminution de loyer
• 100 $ en dommages-intérêts en raison de la malpropreté du logement au moment de sa délivrance
• 816 $ pour leurs frais de déménagement
• 500 $ en dommages moraux

Le locateur n’a pas respecté son obligation de livrer le logement dans un bon état de propreté.

Le locateur savait ou devait savoir qu'il y avait des rongeurs dans la maison louée. Rien d'autre ne peut expliquer la présence aussi importante d'excréments au moment où les locataires ont pris possession des lieux.

Le consentement des locataires lors de la signature du bail a été vicié par l'omission du locateur de les renseigner adéquatement sur la présence antérieure de rongeurs, et ce, même s'il n'avait aucune intention malicieuse.

Ordonez c. Taranjit Lubana (14 octobre 2020)

Le locataire demande :

• qu’il soit ordonné à la nouvelle locatrice de respecter les conditions de son bail et de continuer à fournir les services de câblodistribution et d’Internet.

Le tribunal accueille la demande de la locataire.

Même si le bail ne contient aucune mention à cet effet, le locataire a démontré que les services de câblodistribution et d'Internet étaient fournis par l'ancienne locatrice.

Provençal c. Imbert inc. (14 janvier 2021)

La succession de la locataire demande :

• l’annulation du bail

Le Tribunal déclare nul le bail.

Au moment où la locataire a signé le bail, elle n'avait pas encore été légalement déclarée inapte. Toutefois, elle avait reçu un diagnostic de la maladie d'Alzheimer et elle présentait déjà des signes d'inaptitude. La locatrice, une résidence pour personnes âgées, connaissait cet état de fait.

Puisque la locataire était unilingue francophone, la présentation d'un bail rédigé exclusivement en anglais ne lui permettait pas une compréhension complète des termes de son engagement.

L’article 290 C.c.Q. permet d’annuler le bail.

Succession de Arseneau c. Nalawatee Christendat (Rise & Shine Residence) (3 mars 2021)

Les locataires demandent :

• l’exécution en nature des obligations du locateur
• des dommages moraux (2 500 $)

Le Tribunal :

• ordonne au locateur d’accepter le paiement du loyer au moyen de virements Interac
• accorde aux locataires 300 $ à titre de dommages moraux

Sous la rubrique « Mode de paiement » du bail liant les parties, il est indiqué que le loyer est payable par « chèque », « argent comptant » ou « autre ». Les locataires ont commencé à payer leur loyer au moyen de virements Interac au début de la pandémie de la COVID-19, en mars 2020, afin de respecter les consignes sanitaires. Le locateur a cessé d’accepter ce mode de paiement en juillet 2021.

L’entente intervenue entre les parties a modifié les conditions du bail afin de permettre le paiement du loyer par virements Interac. Le locateur ne peut, sans l’accord des locataires, mettre fin à cette entente ni exiger un autre mode de paiement.

Les locataires ont subi du stress et de l’angoisse en raison du conflit lié au mode de paiement du loyer. Ils ont droit à 300 $ pour le préjudice moral subi.

Deleuze c. Cimino (12 novembre 2021)

Le locateur demande :

• 362 $ en recouvrement de loyer

(loyer mensuel de 850 $)

Le Tribunal rejette la demande du locateur.

Une clause du bail prévoit que le coût de l’électricité est inclus dans le loyer et à la charge du locateur jusqu’à concurrence de 200 $ par mois (2 400 $ par année).

La clause est inopérante et sans effet puisqu’elle a pour conséquence de faire varier le prix du loyer en cours de bail ou de permettre un réajustement en fonction de la consommation d’électricité durant l’année, ce qui contrevient aux articles 1903, 1904 et 1906 du Code civil du Québec.

Le prix du loyer doit être déterminé dans le bail et il ne peut varier en fonction de différents facteurs. Le locateur ne peut exiger le remboursement des coûts d'électricité excédant la somme de 2 400 $, car celle-ci doit être considérée comme entièrement à sa charge.

Croteau c. Haché (14 mars 2022)

La locataire, qui est inapte et représentée par une mandataire, demande :

• l’annulation de l’augmentation de loyer en lien avec des services ajoutés au bail
• le remboursement de certains services facturés par la locatrice pour des soins non nécessaires
• 1 000 $ en dommages moraux
• 1 000 $ en dommages punitifs

(loyer de base mensuel de 1 031 $; le coût mensuel des services est de 1 935 $, y compris les services en sus)

La demande est rejetée.

La compétence du Tribunal doit se limiter à vérifier le respect des dispositions applicables aux résidences pour personnes âgées (RPA) et non à déterminer si un acte médical effectué était approprié, opportun ou utile, ou encore si des soins médicaux auraient dû être fournis plus fréquemment ou non.

La RPA avait le droit de procéder à la réévaluation des besoins de la locataire selon les termes du bail et de ses annexes. Elle l’a fait en respectant les normes de la bonne foi et de la coopération.

Toutes les sommes perçues par la RPA l'ont été conformément aux engagements contractuels pris par la mandataire et aux prestations reçues par la locataire.

P. P. c. Résidences l'Eau-vive inc. (21 avril 2022)

Le locataire demande :

• l’annulation d’une entente relative au loyer

Le Tribunal :

• annule l’entente
• détermine que le loyer est de 615 $ par mois

Le locataire, qui habite le logement depuis 22 ans, a accepté l’augmentation proposée par l’ancien locateur, laquelle faisait passer son loyer à 615 $ par mois à compter du 1^er juillet 2022. L’immeuble a par la suite été vendu à la locatrice.

Les parties ont signé un nouveau bail indiquant un loyer mensuel de 1 000 $, assorti d’une clause promotionnelle réduisant celui-ci à 615 $ par mois pour la période du 1^er juillet 2022 au 30 juin 2023, à la condition qu’il soit payé le premier jour de chaque mois.

L’entente ne respecte pas les dispositions d’ordre public relatives au louage résidentiel et elle n’est donc pas valide. Elle a été conclue à l’extérieur de la période légale de reconduction du bail, sans que le locataire puisse bénéficier d’une période de réflexion. De plus, elle a pour effet de permettre à la locatrice de faire varier ou d’augmenter le loyer en cours de bail ou au terme de celui-ci.

La clause de gratuité est en fait une clause pénale qui accorde des dommages-intérêts à la locatrice sans même qu'elle ait à les prouver, advenant un retard dans le paiement du loyer.

Duquette c. 9464-2121 Québec inc. (29 septembre 2022)

Les locateurs demandent :

• la fixation du loyer
• la modification du bail afin d’y ajouter le nouveau règlement de l’immeuble

(loyer mensuel de 575 $)

Le loyer mensuel est fixé à 576 $.

Le rabais de 45 $ accordé depuis 5 ans à la locataire pour l’utilisation d’une place de stationnement fait maintenant partie du loyer. Le fait d’enlever cette gratuité à la locataire aurait pour effet de lui imposer une double augmentation de loyer.

Les locateurs sont autorisés à modifier le bail afin d’y ajouter les clauses du règlement qui ne sont pas contestées par la locataire.

Les clauses suivantes ne sont pas autorisées :

• la clause qui permet aux locateurs de choisir les conditions leur permettant de refuser à un locataire le droit d'installer sur le terrain de l'immeuble un appareil, tel un poêle à charbon, est discrétionnaire et abusive;
• la clause qui interdit de suspendre tout objet pouvant nuire à l'apparence de l'immeuble restreint excessivement l'usage permis du logement, au point de compromettre le droit à la jouissance paisible du bien;
• la clause qui impose des limites, des conditions et des restrictions quant à l’utilisation du stationnement, allant même jusqu'à prescrire quel type de véhicule est permis, restreint excessivement l'usage permis d’un accessoire au bail, au point de compromettre le droit de la locataire à la jouissance paisible du bien.

Forest c. Contreras (5 octobre 2022)

La locataire demande :

• la fixation du loyer

(loyer mensuel de 1 750 $, loyer mensuel précédent de 1 200 $)

Le loyer est fixé à 1 208 $.

La signature d’un contrat de bail ne constitue pas une renonciation à exercer un recours en fixation de loyer, même si la clause G du bail indique le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois ayant précédé le terme du bail.

Le loyer de la locataire précédente, bien qu’il soit inférieur de 550 $ par mois, n’est pas un loyer de faveur au sens du Règlement sur les critères de fixation de loyer.

La locataire précédente n’est ni une parente de la locatrice ni son alliée, et ce, même si cette dernière considère qu’elle fait partie de sa famille.

Offrir du soutien à une personne en lui louant un logement à un loyer avantageux n’équivaut pas à « être son soutien » au sens de l’article 1 du règlement.

Chabbat c. Omari Tadlaoui (18 octobre 2022)

Dans le cadre d'une demande en fixation de loyer, la locatrice demande :

• la modification du règlement de l'immeuble afin d’y ajouter certaines clauses, dont l'une obligeant le locataire à détenir une police d'assurance-responsabilité

La demande de modification du règlement est rejetée.

L’ajout au règlement de l’immeuble, par la locatrice, d’une clause portant sur l’obligation du locataire de souscrire une police d’assurance-locataire équivaut à permettre une augmentation de loyer déguisée, ce qui est contraire à la loi et au Règlement sur les critères de fixation de loyer.

Di Lillo c. Fekrache (19 octobre 2022)

La locataire demande au Tribunal de reconnaître que la place de stationnement qu’elle loue fait partie de son bail de logement.

La demande est accueillie.

Les parties ont conclu un bail de logement en juillet 2021, puis un bail de stationnement au mois d’octobre suivant. Le jour où elle s’est plainte de la présence de souris et de blattes dans son logement, la locataire a reçu un message texte de la part de la locatrice l’informant qu’elle ne pourrait plus utiliser la place de stationnement.

La locatrice ne pouvait retirer unilatéralement l’usage du stationnement à la locataire. En effet, la place de stationnement est devenue un accessoire au bail, et ce, même s’il fait l’objet d’un contrat distinct.

Ainsi, afin de retirer l'usage du stationnement, la locatrice devra passer par le mécanisme de modification du bail prévu aux articles 1942 C.c.Q et suivants.

Gahlichi c. Gestion immobilière V3L (9 janvier 2023)

Le locateur demande :

• à être relevé de son omission de notifier le formulaire RN
• la fixation du loyer
• la modification du bail afin qu’il soit interdit aux locataires de fumer dans leur logement

Le Tribunal :

• constate que la demande du locateur est périmée
• rejette la demande de modification des conditions du bail

La locataire habite le logement depuis plus de 30 ans. Elle explique qu'elle ne pourrait pas rester dans son logement sans l'assistance du proche aidant qui s'occupe d'elle et veille à son bien-être. C'est ce proche aidant qui fume. Il est présent chez la locataire de façon constante.

Le locateur ne peut décider de changer unilatéralement la vocation de l’immeuble pour le rendre non-fumeur sans fragiliser le droit au maintien dans les lieux de la locataire.

Investissement MC inc. c. Taillefer (10 mars 2023)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• 2 840 $ en recouvrement de loyer

Le Tribunal :

• rejette la demande de la locatrice en ce qui concerne la personne désignée au bail comme étant la caution solidaire de la locataire

La locatrice doit assumer les conséquences du risque qu'elle a pris en omettant de communiquer personnellement au moins une fois avec la signataire du contrat de cautionnement pour valider son identité et ses intentions.

La personne désignée au bail comme étant la caution solidaire de la locataire a démontré qu'elle avait été victime d'un vol d'identité.

Le contrat de cautionnement a été rempli et signé hors de la présence des employés de la locatrice, puis transmis par courriel par la locataire. Ce contrat était accompagné d'une copie de la carte d'assurance-maladie de la personne désignée comme caution ainsi que d'une lettre de l'employeur de cette dernière.

En matière de contestation de signature devant le Tribunal administratif du logement, une dénégation de signature faite sous serment à l'audience est suffisante. La contestation doit tout de même être crédible.

Hazelview Property Services Inc. c. Ayounde (29 mars 2023)