La locataire demande à la Régie du logement de déclarer valide la cession de son bail.

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• le recouvrement d’une partie du loyer impayé du mois de mai, soit 178 $

Le Tribunal constate que la cession de bail était valide, mais qu’elle est devenue sans objet.

Les recours en dommages-intérêts de la locataire sont réservés pour le préjudice qu’elle a subi en raison du refus injustifié de la locatrice d’autoriser la cession.

Le bail est résilié aux torts de la locatrice rétroactivement au 1^er mai 2019.

Le locateur ne peut refuser de consentir à la cession d’un bail sans un motif sérieux.

Les motifs du locateur doivent être fondés sur la qualité même du cessionnaire (p. ex. : capacité de payer, insolvabilité ou omission de se conformer aux obligations résultant du bail).

Le locateur ne peut contourner le droit du locataire de céder son bail en lui offrant plutôt de résilier le contrat.

Il appartient à la locatrice d’entreprendre les démarches raisonnables pour obtenir toutes les informations nécessaires afin de prendre sa décision; la loi prévoit que les renseignements que la locataire doit fournir sont le nom et l’adresse du candidat cessionnaire.

Dans cette affaire, la locatrice n’a pas démontré de motifs sérieux pour refuser la cession.

Laflamme c. Gestion Reluc inc. (6 juin 2019)

La locataire demande :

• la résiliation du bail
• des dommages-intérêts

Le bail est résilié aux torts du locateur rétroactivement au 1^er juin 2020 puisque c'est la date à laquelle la cession du bail aurait pris effet, n'eût été l'intervention du locateur pour l'empêcher.

Une enquête de crédit a révélé que le crédit de la personne à qui la locataire voulait céder le bail était bon et qu'elle n'avait aucun antécédent judiciaire ni de dossier à la Régie du logement.

Le locateur a refusé cette candidate notamment parce qu'il ne voulait pas qu'elle partage le logement avec d'autres personnes qui n'auraient pas été ses locataires.

La sous-location complète ou partielle du logement est légale et le fait de l'interdire va à l'encontre de l'ordre public.

De plus, un locataire peut partager un logement avec d'autres occupants qui ne sont pas signataires du bail sans procéder à une sous-location, même partielle, de son logement.

En agissant comme il l'a fait, le locateur a donc privé la locataire de son droit de céder le bail.

Wilson c. Hamnawa (1^er octobre 2020)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail

La demande est rejetée.

Puisque le droit au maintien dans les lieux est un droit personnel, la liquidatrice de la succession du locataire décédé ne peut céder le bail.

Même en concluant à un manquement de la locataire, la locatrice n'a pas établi qu’elle subissait un préjudice sérieux résultant du fait que la succession a permis à un tiers d'occuper les lieux à son insu, pour ensuite tenter de lui céder le bail sans droit.

9103-2037 Québec inc. c. Succession de Robitaille (27 novembre 2020)

Les locateurs demandent aux locataires et à la caution :

• 3 200 $ en dommages matériels
• 5 000 $ en dommages moraux

Le Tribunal :

• rejette la demande des locateurs
• décline compétence quant à la réclamation fondée sur des fautes de nature extracontractuelle qu’aurait commises le sous-locataire

Les locateurs sont des tiers relativement au contrat de sous-location conclu entre les locataires et le sous-locataire.

Les locataires ne peuvent être tenus responsables de la perte du loyer du mois de juillet 2019. Leur responsabilité s'arrête au 30 juin, en même temps que la fin du bail.

À ce moment, c'est le sous-locataire, et lui seul, qui commet une faute en demeurant dans le logement et qui devait être poursuivi par les locateurs.

Longpré c. Allard (12 janvier 2021)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail ou une ordonnance interdisant toute sous-location
• 11 $ en dommages-intérêts
• 3 000 $ en dommages moraux

Le Tribunal accorde à la locatrice :

• 11 $ en dommages-intérêts

Les locataires ont trouvé successivement 3 sous-locataires qui étaient intéressés par une occupation résidentielle temporaire de quelques mois.

La locatrice n’a pas subi de préjudice sérieux du fait que les sous-locataires ont occupé les lieux loués avant qu’elle n'accepte ou ne refuse leur présence.

L’ordonnance demandée par la locatrice visant à interdire la sous-location est contraire à la loi puisque le droit du locataire de sous-louer ou de céder son bail est d’ordre public.

La locatrice a droit aux frais raisonnables d’enquête liés à l’une des demandes de sous-location.

Gestion SCCM c. Hartog (18 janvier 2021)

La locatrice porte en appel :

• une décision de la Régie du logement qui a déclaré sans effet une clause du règlement de l’immeuble qui interdit la cession de bail

L’appel de la locatrice est accueilli.

La locatrice offre des logements sociaux à des clientèles vulnérables. Elle est un organisme sans but lucratif qui a une mission sociale et elle dispose d'une politique d'attribution de logements et de conditions particulières.

Pour un tel organisme, le respect de sa mission et de ses processus de sélection peut constituer un « motif sérieux » permettant de refuser la cession de bail.

Espace La Traversée c. Desrochers (6 juillet 2021)

La locataire demande au Tribunal de statuer sur la validité d'une cession de bail.

Le Tribunal déclare que la cession de bail est valide.

Les règles à suivre en matière de cession du bail, prévues aux articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec (C.c.Q.), sont obligatoires, car elles sont d’ordre public.

La locataire a donné à la locatrice un avis de cession conforme aux exigences énoncées à l’article 1870 C.c.Q. Une fois cet avis reçu, la locatrice ne pouvait refuser de consentir à la cession que pour un motif sérieux.

Le refus de la locatrice repose uniquement sur son intention de terminer des travaux dans le logement, ce qui n’est pas un motif pouvant empêcher la locataire de céder son bail. Décider autrement équivaudrait à lui permettre de se soustraire aux règles d'ordre public en matière de louage résidentiel, notamment le droit conféré au locataire de céder son bail plutôt que de le résilier.

Garon c. Stathopoulos (3 novembre 2021)

Les locataires demandent au Tribunal de statuer sur la validité d'une cession de bail.

Le Tribunal déclare que la cession de bail est valide.

La clause du bail voulant que toute sous-location ou cession de bail soit d’abord faite en faveur du locateur est illégale.

Les articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec sont d'ordre public. Le législateur a souhaité protéger les locataires contre tout refus infondé, et ceux-ci ne peuvent renoncer à cette protection à l’avance, soit au moment de la signature du bail, puisqu'ils se trouvent alors dans une position de vulnérabilité.

Le refus de cession des locateurs est injustifié et il n'est pas fondé sur un motif sérieux.

Carpentier c. Corbishley (25 novembre 2021)

Le locateur porte en appel :

• une décision du Tribunal administratif du logement ayant déclaré invalide un avis de non-reconduction du bail.

L’appel du locateur est rejeté.

L'avis de non-reconduction transmis par le locateur au motif que le locataire avait sous-loué le logement pendant plus de 12 mois est invalide.

Le locataire a droit à la reconduction de plein droit du bail, malgré la sous-location depuis plus de 12 mois puisqu’il continuait d'occuper son logement sur une base régulière ou occasionnelle.

La distinction entre une sous-location totale et partielle n'est pas une considération déterminante dans l'application de l'article 1944 du Code civil du Québec (C.c.Q.). C'est plutôt la nature et la fréquence de l'occupation du logement par le locataire principal pendant les 12 mois de la sous-location qui sont décisives.

Cette interprétation de l’article 1944 C.c.Q. favorise le droit du locataire au maintien dans les lieux loués et la reconduction du bail de logement dans un contexte de crise socioéconomique liée à la pénurie de logements.

Levac c. Poirier (4 mai 2022)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail en raison du changement de destination du logement

La demande est rejetée.

Le locataire a affiché une annonce sur la plateforme Airbnb afin d’offrir son logement en sous-location pour de longues périodes au cours desquelles il prévoyait travailler à l’étranger.

Rien n’interdit au locataire d’utiliser la plateforme Airbnb pour trouver des sous-locataires, et la seule présence du logement sur cette plateforme ne suffit pas à démontrer la location à des fins touristiques ou commerciales.

La locatrice n'a pas démontré que le locataire avait changé la destination du logement, celui-ci étant toujours utilisé à des fins résidentielles.

Viau c. Chalifoux (10 janvier 2023)

La locataire cessionnaire demande la résiliation du bail.

Elle réclame des locataires cédants (les anciens locataires) :

• 6 000 $ en dommages-intérêts
• 3 000 $ en dommages moraux
• 3 000 $ en dommages punitifs

Le Tribunal décline compétence.

La locataire cessionnaire a refusé de prendre possession du logement, estimant que celui-ci était impropre à l’habitation.

Elle reproche aux anciens locataires d’avoir contrevenu à leurs obligations contractuelles puisqu’ils ne lui ont pas divulgué une information essentielle (infestation de blattes) et que le logement n’était pas en bon état d’habitabilité.

La compétence du Tribunal s’appuie sur l’existence d’un bail de logement. En l’espèce, le bail lie uniquement la locataire cessionnaire et la locatrice. Puisqu’il y a eu cession, il n’y a plus de lien contractuel entre la locataire cessionnaire et les anciens locataires.

Boukili En Hassani c. Choualhi (15 juin 2023)