La locatrice demande :

• la fixation du loyer

(loyer mensuel de 500 $, incluant le chauffage)

Le loyer mensuel est fixé à 700 $.

La nouvelle locatrice a réussi à démontrer l'une des situations donnant ouverture à l'existence d'un loyer de faveur, soit la gestion inadéquate de la personne décédée ayant transmis l'immeuble par succession.

L'absence totale d'augmentation de loyer durant 11 ans, et ce, malgré des investissements dans l'immeuble en cause, suffit à établir la gestion déficiente.

Succession de Gionet c. Prak (21 janvier 2021)

Chacun des locataires demande au Tribunal :

• d’annuler l’entente de résiliation de bail qu’il a conclu avec la locatriced’annuler l’entente de résiliation de bail qu’il a conclu avec la locatrice

La locatrice demande au Tribunal :

• d’entériner cette entente et d’ordonner l’expulsion d’un locataire

Le Tribunal annule les ententes de résiliation de bail.

Les locataires sont en droit d'obtenir l'annulation de l'entente de résiliation de bail qu'ils ont signée, car les représentants de la locatrice ont fait preuve de dol envers eux en affirmant qu'ils devaient soit contribuer au paiement des travaux de rénovation requis à l'immeuble, soit quitter leur logement.

Lafond c. Immeubles Forsa inc. (4 décembre 2020)

Le locataire demande :

• 14 905 $ en dommages-intérêts
• qu’il soit ordonné au locateur de lui louer le logement qu’il habitait avant l’incendie

Le locataire ne peut réintégrer son logement après l’incendie.

Aucune somme n’est accordée au locataire pour les dommages qu’il a subis à cause de l’incendie.

L’incendie a entraîné la perte complète de l’immeuble.

L’objet du bail, soit le logement, a été entièrement détruit.

Avis d’abandon non requis pour être dispensé de payer le loyer.

Absence de responsabilité du locateur pour les dommages subis par le locataire à cause de l’incendie.

Incendie causé par un autre locataire – force majeure.

Primeau c. 9287-2878 Québec inc. (14 janvier 2019)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• le recouvrement du loyer impayé

La juge administrative :

• reconduit l’ordonnance rendue à l’endroit de la locataire pour une durée de 24 mois

La locatrice a encaissé le paiement des loyers en retard sans réserve et sans protester.

La locatrice a alors renoncé implicitement à demander la résiliation du bail pour défaut de respect de l’ordonnance.

Tremblay Gattillo c. Fajardo (18 mars 2019)

La locatrice demande :

• l’autorisation de reprendre le logement du locataire pour s’y loger

La juge administrative :

• a autorisé la locatrice à reprendre le logement
• a accordé une indemnité de 3 500 $ au locataire pour les frais reliés à son déménagement

La locatrice est âgée de 80 ans.

L’article 1959.1 du Code civil du Québec vise la protection des aînés, sous réserve de remplir certaines conditions, dans le contexte d’une demande de reprise de logement ou d’éviction.

Malgré l’âge du locataire (70 ans) et le fait qu’il réside dans le logement depuis 10 ans, la locatrice peut obtenir la reprise en raison de son propre âge et de son intention s’y loger.

Dubois c. Aspell (18 avril 2019)

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement des locataires pour s’y loger

La juge administrative :

• a autorisé le locateur à reprendre le logement
• a accordé une indemnité de 1 500 $ aux locataires pour les frais résultant du déménagement

Le locateur a prouvé qu’il entend réellement reprendre le logement pour s’y loger et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre une autre fin.

Il n’est pas nécessaire que l’occupation du logement soit continue pour que la reprise soit considérée comme permanente.

Le locateur peut choisir d’y habiter de façon intermittente comme dans un pied-à-terre ou à temps partiel, pourvu que l’occupation ne soit pas temporaire.

Le locateur ne dispose pas d’autres logements de cinq pièces et demie qui seraient libres.

Crocco c. Perron (19 février 2019)

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement du locataire afin d’y loger ses 2 filles, à compter du 1^er juillet 2019

La juge administrative :

• a rejeté la demande du locateur parce qu’elle ne respecte pas les critères établis à l’article 1963 du Code civil du Québec

L’avis de reprise contient une erreur de date puisqu’il précise que le locateur entend reprendre le logement visé à l’expiration du bail, soit le 1^er janvier 2019.

Il ne s’agit pas d’une banale erreur d’écriture, car la loi exige que l’avis soit donné dans un délai d’au moins 6 mois avant l’expiration du bail.

Le locateur n’a pas convaincu le Tribunal que sa démarche ne constitue pas un prétexte pour atteindre une autre fin considérant notamment les relations difficiles entre le locateur et le locataire et le caractère de courte durée de l’occupation.

Felizaire c. Assio (31 janvier 2019)

Le locateur demande l’autorisation de reprendre le logement du locataire.

La demande du locateur est rejetée.

L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur (art. 1961 C.c.Q.).

L’expression « à des fins personnelles » figurant dans l’avis ne permet pas au locataire de connaître le bénéficiaire de la reprise de son logement.

Si le locataire refuse de quitter le logement, le locateur doit déposer sa demande dans le mois suivant le refus (art. 1963 C.c.Q.).

La demande du locateur a été introduite hors délai.

Arseneau c. Gagnon (26 avril 2019)

Le locatrice demande :

• le recouvrement du loyer non payé au moment du départ des locataires, le 25 juillet 2017
• des dommages-intérêts pour perte de loyer (4 mois, soit d’août à novembre) et le nettoyage du logement (200 $)
• une indemnité de relocation de 1 015 $ (frais d’énergie, de dépistage et de publicité)
• des frais bancaires de 25 $

(loyer mensuel de 1 100 $)

La demande du locateur est accueillie en partie.

L’avis transmis par le locataire est valide et celui-ci est condamné à payer à la locatrice :

• 2 479 $ à titre de loyer jusqu’à la résiliation du bail le 7 septembre 2017
• 200 $ pour les coûts de nettoyage du logement
• 5 $ à titre de frais bancaires pour le chèque qui lui a été renvoyé pour cause de provisions insuffisantes (préjudice réel)

L’article 1974 C.c.Q. autorise un locataire qui souffre d’un handicap à se libérer de son bail pour un logement qu’il ne peut plus occuper en raison de ce handicap.

Le locataire doit donner un avis préalable de 2 mois et l’accompagner d’une attestation médicale.

Le locataire ne pouvait plus habiter le logement puisqu’un escalier y donnait accès.

Le bail a été officiellement résilié 2 mois après l’envoi de l’avis à la locatrice, soit le 7 septembre 2017.

9269-6111 Québec inc. c. Faguy (30 avril 2019)

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement de la locataire pour y loger son oncle, âgé de 84 ans, dont il est le principal soutien

Le locateur est autorisé à reprendre le logement.

Une indemnité de 1 800 $ est accordée à la locataire pour les frais reliés à son déménagement.

Le locateur est, pour son oncle, le seul membre de la famille vivant au Canada.

Le sens à donner au mot « soutien » et à l'expression « principal soutien » doit être large et général.

Le locateur a démontré que la reprise qu’il souhaite exercer :

• vise à loger son oncle près de lui afin de subvenir à ses besoins sur les plans moral, psychologique, familial et social
• n’a pas pour objectif d’évincer la locataire
• ne constitue pas un prétexte pour atteindre d’autres fins

Ignelzi c. Girard (23 avril 2019)

Les locateurs demandent :

• l’autorisation de reprendre le logement du locataire pour y loger leur fille à compter du 1^er juillet

Le locateur sont autorisés à reprendre le logement.

Des indemnités de 1 900 $ pour les frais de déménagement et de 100 $ pour les frais de branchement à différents services sont accordés à la locataire.

Le fait que la locataire a pu bénéficier d’un loyer inférieur au marché n’est pas un facteur prohibant la reprise du logement, bien que cela puisse amener le Tribunal à se questionner sur le motif du locateur.

La Régie du logement ne peut accorder des dommages-intérêts à la locataire sous quelque forme et à quelque titre que ce soit (ex. durée de l’occupation, enracinement dans le quartier, perte de temps pour trouver un autre logement, frais de peinture, etc.).

L’indemnité doit être limitée aux frais réels de déménagement.

Afin de déterminer l’indemnité, la Régie doit considérer la jurisprudence récente applicable, la taille du logement, le nombre d’occupants, la situation du logement (rez-de-chaussée ou logement sis à l’étage sans ascenseur) ou la présence de biens particuliers engendrant des frais supplémentaires de déménagement (par exemple, un piano).

Il est bien connu que les frais de déménagement en période de pointe, soit entre le 24 juin et le 7 juillet, avoisinent le double des frais habituels.

Alcantara c. Gauthier (7 février 2019)

Les locateurs demandent :

• la fixation du loyer
• la modification du bail afin qu’il soit interdit aux locataires de fumer du tabac et du cannabis dans leur logement et dans les aires communes de l’immeuble

Il est pris acte de l’entente intervenue entre les parties augmentant le loyer mensuel de 10 $.

La demande de modification du bail est rejetée.

Une demande en modification des conditions d’un bail en vertu de l’article 1947 C.c.Q. ne peut viser à sanctionner l’inexécution d’une obligation contractuelle par un locataire (en l’occurrence, les allégations de nuisance occasionnée par la fumée secondaire de cannabis).

Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations, le locateur a des recours, dont celui prévu à l’article 1863 C.c.Q.

L’ajout au bail d’une clause d’interdiction de fumer dans le logement et les aires communes de l’immeuble porte atteinte au droit au maintien dans les lieux des locataires, qui ont droit au respect de leur vie privée.

Thiboutot c. Morin-Courchesne (23 mai 2019)

Le locataire demande :

• statuer sur les motifs de refus
• statuer sur la validité de la cession

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• le recouvrement d’une balance du mois de mai 2019 (178,06 $)

Le bail est résilié rétroactivement au 1^er mai 2019 aux torts de la locatrice.

Le locataire a le droit de céder son bail et la locatrice ne peut contourner ce droit en lui offrant plutôt de résilier le bail.

La locatrice doit entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir les renseignements pertinents afin de prendre sa décision.

La locatrice n’a pas démontré le motif sérieux de son refus.

Le candidat s’est trouvé un autre logement en raison du refus injustifié de la locatrice d'autoriser la cession.

Laflamme c. Gestion Reluc inc. (6 juin 2019)

Le locateur demande d’autoriser la reprise du logement afin d’y loger son oncle âgé de 84 ans.

La demande est accueillie.

Une indemnité de départ de 1 800 $ est accordée au locataire.

Le locateur est le soutien moral, psychologique, familial et social de son oncle.

La reprise du logement n’a pas pour but d’évincer le locataire.

Ignelzi c. Girard (23 avril 2019)

Le locateur demande la résiliation du bail.

Le bail est résilié.

La locataire a l’obligation d’informer le locateur lorsqu’il y a ajout d’occupant (art. 18 Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique).

La location quotidienne d’un logement par le biais d’Airbnb constitue un changement de vocation de l’immeuble.

Ces locations représentent des risques additionnels pour le locateur.

Office municipal d’habitation de Sept-Îles c. Jomphe (26 juin 2018)

La locatrice demande qu’il soit ordonné aux locataires de se départir de leurs chiens ou, à défaut, la résiliation du bail.

Les demandes de la locatrice sont rejetées.

Pour modifier les conditions du bail des locataires, la locatrice devait leur donner un avis à cet effet dans les délais prescrits (art. 1942 C.c.Q.), ce qu’elle n’a pas fait.

La locatrice ne pouvait demander aux locataires de signer un document aux termes duquel ils acquiesçaient à la modification apportée à leur bail sans possibilité de la refuser.

Office municipal d’habitation de la Plaine de Bellechasse c. Therrien (11 juin 2019)

L’assureur de la locataire demande au locateur 2 769 $ en dommages-intérêts.

Le Tribunal accorde à l’assureur :

• 1 091 $ en dommages-intérêts

Afin de pouvoir se départir d’un bien considéré comme oublié, le locateur doit donner un avis de 90 jours.

Dans l’éventualité où le bien ne peut être vendu ni donné, le locateur peut s’en départir.

Le locateur a commis une faute engageant sa responsabilité en ne respectant pas les articles 944 et 945 C.c.Q.

La locataire n’est pas sans reproche : alors qu’elle ne devait emménager que le 20 juillet, elle n’a pas informé le locateur qu’elle déménageait certains de ses biens avant cette date. Elle doit donc supporter une part de responsabilité, que le Tribunal fixe à 20 %.

Étant donné que les biens jetés ont été achetés par la locataire 6 ans avant les événements, au coût total de 1 818 $, le Tribunal fixe leur dépréciation à 25 %.

Promutuel Chaudière-Appalaches (Plante) c. Location Laitram inc. (6 juin 2019)

La locataire s’oppose à l’avis d’éviction.

L’opposition de la locataire à l’avis d’éviction est accueillie.

Le locateur devait démontrer qu’il entendait réellement agrandir les lieux loués et que la loi le permet.

Le sérieux d’une démarche (faisabilité) se démontre par une analyse rigoureuse du cadre financier, la préparation de plans, l’expertise de professionnels, la soumission du coût de tels travaux ou l’obtention des permis requis.

Le locateur n’a pas établi la faisabilité de son projet sur le plan structurel ni la conformité aux normes réglementaires applicables des travaux à entreprendre, car aucun projet complet n’a été soumis à la municipalité.

Il serait déraisonnable de forcer l’éviction de la locataire alors que l’agrandissement projeté par le locateur est encore aléatoire, hypothétique, incertain et indéterminé.

Doyle-Gosselin c. 9299-2551 Québec inc. (25 avril 2019)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail rétroactivement au 1^er juillet 2014
• 8 000 $ en dommages moraux
• 5 084 $ en dommages matériels
• 790 $ en remboursement de sommes payées en trop aux locateurs (dépôt de sécurité et enquête d’identification, de solvabilité et de notoriété)

Les locateurs demandent :

• 8 250 $ en indemnité de relocation représentant le loyer des mois d’août 2014 à juin 2015
• 1 771 $ en dommages matériels (frais de publicité et d’énergie)
• 500 $ en dommages moraux

Le tribunal accorde aux locataires :

• 2 500 $ en dommages moraux
• 1 470 $ en dommages matériels
• 790 $ en remboursement de sommes payées au moment de la signature du bail

Le bail est résilié à compter du 1^er juillet 2014, au tort des locateurs.

Aucun des travaux que les locateurs s’étaient engagés à exécuter lors de la conclusion du bail n’avait encore été réalisé au moment où les locataires devaient prendre possession du logement, soit le 1^er juillet 2014.

Les manquements des locateurs à leurs obligations empêchaient l’usage de certaines composantes du logement ou en diminuaient substantiellement l’usage, ce qui a causé un préjudice sérieux aux locataires.

Le fait de se retrouver à la rue le 1^er juillet a été lourd de conséquences sur la santé et le bien-être général de la locataire, dont la détresse s’est transformée en dépression.

Bourré-Carvajal c. Latour (10 juillet 2019)

Le locateur demande :

• l’expulsion du locataire

La demande du locateur est rejetée puisque l’entente de résiliation du bail est nulle.

Le consentement d’une partie à une entente doit être libre et éclairé (art. 1399 C.c.Q.).

En omettant de rappeler au locataire qu’il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux et en laissant entendre qu’il pourrait être évincé du logement dès le lendemain avec le concours des forces policières, le locateur a volontairement inspiré et provoqué la crainte chez le locataire, et ce, dans l’objectif de lui faire signer l’entente de résiliation du bail.

Le consentement du locataire a alors été vicié par la crainte.

Freundlich c. Simeon (5 juillet 2019)

Le locataire demande :

• 100 $ par mois en diminution de loyer

(loyer mensuel de 350 $, y compris les frais d’électricité)

• 5 000 $ en dommages moraux
• 9 900 $ en dommages-intérêts (perte de revenus)

Le locateur demande :

• la résiliation du bail
• 13 709 $ en dommages-intérêts (frais d’énergie et de publicité et perte de revenus)

Le tribunal accorde au locataire :

• 1 440 $, ce qui représente une diminution de loyer de 60 $ par mois pour la période durant laquelle il a payé les frais d’électricité, soit du 1^er juin 2017 au 14 mai 2019.
• La diminution de loyer s’applique à compter du 1^er juin 2019 et continuera de s’appliquer tant et aussi longtemps que le locataire supportera les frais d’électricité de son logement.

Même si le locateur peut être insatisfait de la consommation d’électricité du locataire, il ne peut modifier unilatéralement et sans droit les conditions du bail et exiger du locataire qu’il supporte dorénavant les frais d’électricité du logement.

La simple affirmation du locateur voulant que la consommation de cannabis du locataire lui fasse perdre des locataires est insuffisante pour faire droit à sa demande de résiliation du bail.

Lafleur c. Thiffault (3 juillet 2019)

Le locataire demande :

• 10 000 $ en dommages moraux
• 10 000 $ en dommages punitifs

Le tribunal accorde au locataire :

• 3 500 $ en dommages moraux
• 4 500 $ en dommages punitifs, ce qui représente l’augmentation du loyer du locataire durant 3 ans

La bonne foi d’un locateur s’analyse au moment de l’envoi de l’avis de reprise du logement et tout au long de ce processus.

Le locateur n’a pas expliqué pourquoi son projet de reprise avait échoué.

Il n’a pas demandé l’autorisation du tribunal pour remettre le logement en location, contrairement à ce que prévoit l’article 1970 C.c.Q.

Le locataire a prouvé que la reprise de son logement avait été faite de mauvaise foi.

Letalien c. Leduc (3 juillet 2019)

Le locateur demande la résiliation du bail.

Le bail est résilié.

La culture de cannabis pratiquée dans le logement pendant une douzaine d’années constitue une activité illégale et un changement de destination du logement puisque tout un étage a servi à cette production.

Le locateur a subi un préjudice sérieux en raison des dommages causés à l’immeuble.

Milot c. Belzile (3 septembre 2019)

La locataire conteste la décision de la Régie du logement ayant résilié son bail.

La décision de la Régie est maintenue et le bail est résilié.

La locataire, par ses plaintes répétées, excessives et souvent non fondées, a abusé de son droit de dénoncer les défauts de son logement.

La locataire a contrevenu à son obligation d’agir de bonne foi.

Les plaintes incessantes de la locataire ont causé un préjudice sérieux à la locatrice.

Bonhomme c. Nguyen Luu (3 décembre 2019)

Le locataire demande :

• des dommages matériels
• des dommages moraux
• des dommages punitifs

Le tribunal accorde au locataire :

• 923 $ pour les frais d’entreposage de ses biens
• 1 000 $ en dommages moraux
• 2 000 $ en dommages punitifs

Le locateur avait l’obligation de livrer le logement à la date prévue au bail ou à la date convenue avec le locataire.

Le locateur ne pouvait mettre fin au bail parce qu’il craignait que le locataire ne paie pas son loyer en raison de ses problèmes de santé mentale.

Le locataire a été privé de la jouissance de son logement.

Jefferson c. Huang (9 décembre 2019)

Les locateurs demandent l’autorisation de reprendre le logement pour y loger les parents de la locatrice.

La demande est rejetée.

Les parents de la locatrice ne vivent pas au Canada, et aucune demande de résidence permanente les visant n’a encore été déposée auprès des autorités de l’immigration.

Le projet des locateurs est trop embryonnaire et repose sur des aspects trop incertains pour permettre la reprise.

Baccouche c. Chiab (18 décembre 2019)

Les locataires demandent :

• des dommages-intérêts
• des dommages moraux
• des dommages punitifs

Le tribunal accorde aux locataires :

• 4 776 $ pour la différence de loyer qu’ils ont dû payer pendant 12 mois
• 3 000 $ en dommages moraux
• 2 000 $ en dommages punitifs

Un locateur peut reprendre un logement s’il désire en changer l’affectation, ce qui doit être fait de bonne foi et ne doit pas constituer un prétexte.

Les locateurs étaient de bonne foi lorsqu’ils ont signé l’avis d’éviction mais ne l’ont pas été tout au long du processus puisqu’ils ont su avant de conclure l’entente d’éviction avec les locataires qu’ils ne pourraient réaliser leur projet.

Les locataires ont donc fait l’objet d’une éviction illégale.

Jones c. Minguy Bédard (12 décembre 2019)

La locatrice demande 3 010 $, soit 7 mois de loyer (le loyer mensuel est de 430 $).

Le tribunal constate la résiliation du bail et accorde à la locatrice 1 290 $, soit 3 mois de loyer.

La loi permet à un locataire de résilier son bail avant la fin s’il ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap.

Le locataire doit donner un avis préalable de 2 mois et l’accompagner d’une attestation médicale.

Dans ce dossier, la locataire a démontré qu’elle a des problèmes de santé, mais il ne s’agit pas d’un handicap qui l’empêche d’occuper son logement.

Son départ constitue donc un déguerpissement.

Résidence Le Baillairgé c. Corbin (6 janvier 2020)

La locatrice demande l’autorisation de reprendre le logement pour s’y loger.

La demande est rejetée.

La locatrice a signifié au locataire un avis de son intention de reprendre son logement à l’expiration du bail afin d’y loger son frère.

Toutefois, dans la demande d’autorisation qu’elle a déposée devant la Régie du logement, la locatrice avait indiqué qu’elle désirait reprendre le logement pour s’y loger.

Le fait que le bénéficiaire indiqué dans l’avis de reprise n’est pas la même personne que celle qui est mentionnée dans la demande d’autorisation est fatal à la demande de la locatrice.

Jeanty c. Saucier (21 janvier 2020)

Le Tribunal doit se prononcer sur :

• la validité d’un avis de modification du bail
• la validité d’un avis de refus d’augmentation et de renouvellement du bail

L’avis de modification du bail est déclaré invalide.

L’avis de refus d'augmentation du loyer et de renouvellement du bail est valide.

Le Tribunal accorde aux locateurs un délai de 1 mois à compter de la décision pour déposer une demande en fixation de loyer.

Bien que la loi n'oblige pas le locateur à fournir un choix de réponses sur son avis de modification du bail, s'il décide de le faire, il doit être clair et proposer tous les choix possibles pour ne pas induire le locataire en erreur, ce qui est le cas dans cette affaire.

De plus, l’avis transmis à la locataire ne mentionnait aucun délai délai pour y répondre, contrairement à ce qui est exigé par la loi.

Quevillon Charbonneau c. Fortin (2 juillet 2020)

Le locataire s’oppose au changement d’affectation des lieux loués.

L’opposition du locataire est accueillie.

La locatrice désire retirer le logement du marché locatif pour le convertir en place d'affaires.

La perte du caractère résidentiel du logement contrevient au règlement de zonage en vigueur.

Lombardo c. 9253-7703 Québec inc. (14 août 2020)

Les locataires en appellent d’une décision de la Régie du logement ayant constaté le non-renouvellement de leur bail et ordonné leur éviction des lieux loués.

L’appel est rejeté.

Le locateur peut proposer une modification aux conditions du bail en transmettant un avis, que le locataire peut accepter ou refuser.

Le locataire qui ne répond pas à un avis de modification de bail du locateur au cours du mois ayant suivi sa réception est présumé avoir accepté les modifications proposées et le bail est alors reconduit aux nouvelles conditions par l'effet de la loi.

En cas de pluralité de locataires,chaque locataire doit en principe recevoir un avis de modification des conditions du bail et y répondre.

Par contre, lorsque la preuve établit que l'un des colocataires a donné à l'autre un mandat d'agir pour lui, la réponse à l'avis est alors considérée comme ayant été remise par les 2 locataires, ce qui est le cas en l'espèce.

Diallo c. Dagenais (10 août 2020)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• le recouvrement du loyer

Le bail est résilié et le Tribunal accorde à la locatrice :

• 16 000 $ à titre de loyers impayés

La locatrice, une anglophone qui s'exprime dans un français au mieux approximatif, a commis une erreur de traduction dans son effort de fournir au locataire un avis de modification du bail en langue française.

La locatrice a donc envoyé un second avis au locataire afin de rectifier son erreur dans la rédaction du premier avis relatif à l'augmentation du loyer de 44 $, de sorte que le loyer mensuel de 2 250 $ passait à 2 294 $.

Le principe voulant que l'avis successif ne soit pas générateur de droit peut faire l’objet d'une exception lorsque celui-ci vise la correction d'une erreur matérielle, ce qui est le cas ici.

Lee c. Choko (19 août 2020)

La locatrice demande :

• de déclarer le bail résilié
• d’ordonner l’expulsion du locataire

(loyer mensuel de 520 $)

La demande de la locatrice est rejetée.

Le Tribunal déclare l’avis de reconduction et de modification du bail invalide et que le bail a été reconduit aux mêmes conditions.

La locatrice a remis au locataire un avis de reconduction et de modification du bail, lequel était rédigé en français alors que le bail est en anglais; l'avis de reconduction doit être rédigé dans la même langue que le bail.

Le texte de l'avis ne permettait pas au locataire d'indiquer qu'il refusait la modification du loyer proposée mais qu'il désirait néanmoins reconduire le bail.

L’avis n'indiquait pas que le locataire pouvait refuser la modification proposée dans un délai de 1 mois suivant sa réception.

Puisque l'avis de reconduction et de modification du bail ne respecte pas la loi et que cette non-conformité cause un préjudice au locataire, il est déclaré invalide.

6609 Parc c. Quinn (7 octobre 2020)

Le locateur demande :

• la résiliation du bail
• le recouvrement du loyer dû

(loyer mensuel de 1 110 $/la quote-part de chacun des 3 locataires est de 370 $ par mois)

Le Tribunal constate la résiliation du bail et accorde au locateur :

• 740 $ équivalant à la quote-part du loyer de la locataire demeurant dans le logement pour les mois de mai et de juin 2020
• 3 330 $ équivalant à l’entièreté du loyer pour les mois de juillet à septembre 2020

Le bail ne prévoit pas que les 3 locataires sont solidairement responsables envers le locateur.

Même si 2 locataires ont quitté le logement le 30 juin 2020, l'entente qu'ils ont conclue avec le locateur ayant mis fin au bail n'est pas opposable à la troisième locataire puisque celle-ci n'a jamais renoncé à son droit au maintien dans les lieux.

Cette locataire a accepté de reconduire le bail, malgré le départ de ses colocataires, devenant ainsi la seule responsable du paiement du loyer.

Costandi c. El Mekki* (21 janvier 2021)

* Règlement hors cour (C.Q., 2021-04-27) 500-80-041220-212.

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement du locataire afin d’y loger sa mère

Le Tribunal rejette la demande du locateur.

Une date de reprise de possession du logement avant la fin du bail n'est pas permise et rend invalide l'avis donné à cet effet.

Dans cette affaire, l’avis du locateur, qui prévoit une reprise environ 1 an et demi avant la fin du bail, est invalide.

De plus, le locateur n’a pas démontré qu’il entend réellement reprendre le logement pour y loger sa mère. Ses intentions soulèvent des doutes.

Ashford-Parent c. Perreault (5 février 2021)

Le locataire :

• conteste la recevabilité de la demande d’autorisation du locateur de reprendre son logement pour y loger sa fille

Le Tribunal rejette la demande du locateur.

Comme le locateur n’est pas le propriétaire de l’immeuble, il ne peut présenter une demande visant la reprise de possession d’un logement.

Le locataire n’ayant pas répondu à l’avis de reprise, il est réputé avoir refusé de quitter son logement. Dans un tel cas, le locateur doit présenter sa demande au cours du mois ayant suivi le refus.

Si le locateur est négligent, il ne peut être relevé des conséquences de son omission de respecter ce délai.

Magdoul c. Ayoubi (11 février 2021)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail

Le Tribunal résilie le bail.

La Régie du logement a ordonné aux locataires de payer le loyer le premier jour de chaque mois. Ces derniers ont payé leur loyer du mois de janvier 2020 le 3 janvier.

Les locataires ne bénéficiaient pas d'un délai supplémentaire pour remplir leurs obligations pour la seule raison que le terme tombait un jour férié.

Les locataires n’étaient pas dans l’impossibilité d’agir et ils ont été négligents en ne s’assurant pas qu’il soit possible d’effectuer le paiement le 1^er du mois (accès WiFi). Par conséquent, ils n’ont pas de motifs valables justifiant de ne pas respecter l’ordonnance rendue par le Tribunal.

Dion c. Atanasova (10 février 2021)

La locatrice demande :

• la révision d’une fixation du loyer

Le Tribunal rejette la demande de la locatrice.

La locatrice a procédé à un projet de mise à niveau de son immeuble, lequel s’est déroulé durant plusieurs années. Elle voudrait maintenant regrouper les dépenses d'immobilisation engagées pour des travaux de réfection des cuisines et des salles de bains et les faire payer par l'ensemble des locataires plusieurs années après leur réalisation. Une telle accumulation des dépenses n’est pas permise.

La dépense d’immobilisation doit être supportée par le locataire qui en bénéficie.

Construction Sylvania inc. c. El Alouchi (30 avril 2021)

La locatrice demande :

• 2 570 $ en recouvrement de loyer

(loyer mensuel de 1 020 $)

Le Tribunal accorde à la locatrice :

• 632 $

Le bail prévoit expressément que les locataires s'engagent solidairement envers la locatrice.

Lorsque les locataires ont cessé de former un couple, le locataire a informé la locatrice de son désir de quitter le logement. Il a alors signé une entente prévoyant qu’il serait libéré de ses obligations. Cette entente était une offre qui devait être acceptée par les 2 locataires pour que l’un d’eux soit libéré de ses obligations.

En acceptant de libérer le locataire du bail d’habitation, malgré le refus de la locataire de signer l’entente, la locatrice a annulé l’obligation de solidarité visant cette dernière. En conséquence, la locataire doit payer uniquement sa part du loyer.

9332 8557 Québec inc. c. Whalen (21 mai 2021)

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement de la locataire afin d’y loger son ex-conjointe

Le Tribunal accueille la demande du locateur et accorde :

• une indemnité de 4 600 $ à la locataire pour ses frais de déménagement et les améliorations qu’elle a apportées au logement

La notion d’« allié » comprend les personnes mariées. Il est donc possible, pour le locateur, de reprendre un logement pour y loger son ex-conjointe avec laquelle il est toujours marié, dans la mesure où il est son principal soutien.

Le locateur a démontré qu’il assure un important soutien financier auprès de son ex-conjointe, en plus de la soutenir sur le plan moral et familial.

Il a aussi prouvé qu’il avait réellement l’intention de reprendre le logement afin d’y loger son ex-conjointe et qu’il ne s’agissait pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Lamothe c. Boucher (22 mars 2021)

La locataire demande :

• au Tribunal de déclarer valide son avis de résiliation de bail en vertu de l’article 1974 du Code civil du Québec

Le Tribunal conclut que :

• l’avis de résiliation de bail envoyé par la locataire n’est pas valide

Un locataire peut résilier son bail avant son terme s’il ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap. Il doit toutefois donner un avis préalable de 2 mois et l’accompagner d’une attestation médicale.

La notion de « handicap » fait référence à une déficience qui est persistante, qui impose des limites dans l’accomplissement d’activités normales et restreint sérieusement la personne dans ses déplacements dans le logement et pour y accéder.

La locataire a des problèmes de santé, mais il ne s’agit pas d’un handicap. Le médecin qui a signé son billet médical a été clair quant au fait que la locataire ne souffrait d’aucune limitation physique.

Morissette c. Gravel (7 avril 2021)

La locatrice demande :

• l’autorisation de reprendre le logement de la locataire afin d’y loger la fille de son conjoint

Le Tribunal rejette la demande de la locatrice.

Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

La belle-fille de la locatrice n’est pas un « parent ». Ce terme désigne un lien de parenté.

Même si la locatrice et son conjoint étaient mariés et que sa belle-fille était alors une alliée, le recours aurait été rejeté puisque la preuve n’a pas été faite que la locatrice est le principal soutien de cette dernière.

M.L. c. Lafortune (9 avril 2021)

Le locataire demande :

• l’exécution en nature des obligations de la locatrice
• 7 500 $ en dommages moraux
• 7 500 $ en dommages punitifs
• 4 526 $ en dommages-intérêts
• 1 450 $ en remboursement du loyer

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• 1 450 $ en recouvrement de loyer

(loyer mensuel de 1 450 $)

Le Tribunal constate la résiliation du bail aux torts de la locatrice et accorde au locataire :

• 1 698 $ en remboursement de frais d’hôtel
• 3 500 $ en dommages moraux
• 5 000 $ en dommages punitifs

Un locateur ne peut changer les codes d’accès au logement et en évincer le locataire sans avoir obtenu une décision du Tribunal à cet effet.

Le jour où la locatrice a procédé à l'éviction du locataire, elle n'était pas encore en droit de déposer devant le Tribunal une demande visant la résiliation du bail pour cause de non-paiement du loyer.

Le locataire a subi un important traumatisme en raison de son éviction. Il a été humilié, il a dû dormir sur son lieu de travail, il a dû louer des chambres d’hôtel pour procéder à son hygiène personnelle et exercer ses droits d'accès à ses filles, et il n’a pas eu accès à ses biens. Un délai de 2 mois aurait été raisonnable afin qu’il se trouve un nouveau logement, d’où le remboursement de frais d’hôtel et les dommages moraux.

La violation de sa vie privée et de sa demeure, la privation quant à la jouissance paisible de ses biens et l’atteinte à sa dignité justifient une condamnation de la locatrice au paiement de dommages punitifs.

Skalli Housseini c. 10376957 Canada inc. (20 avril 2021)

La locataire demande :

• au Tribunal de déclarer valide son avis de résiliation du bail
• le remboursement d’une somme de 1 385 $, soit 1 mois de loyer payé en trop

La locatrice demande :

• le recouvrement du loyer
• des dommages-intérêts

Le Tribunal constate la résiliation du bail.

Une personne âgée peut quitter une résidence privée pour aînés afin d'emménager dans une « autre résidence similaire », et ce, même si elle n'y obtient pas de soins ou de services supplémentaires.

Après l’arrivée de la pandémie liée à la COVID-19, la fille de la locataire a retiré celle-ci de la résidence privée où elle se trouvait pour l’installer chez elle. Elle a éventuellement décidé de ne pas lui faire réintégrer son logement et a transmis un avis de résiliation à la locatrice.

L’avis est invalide puisque le domicile de la fille de la locataire ne se qualifie pas à titre de lieu d’hébergement. La résiliation anticipée n’est pas possible lorsqu’un membre de la famille offre une surveillance, des soins et des services équivalant à ceux qui étaient offerts dans la résidence privée pour aînés où habitait le locataire.

Résidence Le Citadin c. Savino (21 mai 2021)

Le locataire présente :

• une opposition à une demande d’éviction pour subdivision du logement

(loyer mensuel de 655 $)

L’opposition du locataire est rejetée.

Le Tribunal accorde au locataire :

• une indemnité de 1 965 $, équivalant à 3 mois de loyer
• 3 018 $ pour les frais reliés à son déménagement
• 194 $ pour le transfert de différents services

La locatrice veut transformer le logement de 3 chambres du locataire en 2 logements de 1 chambre afin d’y loger ses beaux-parents et sa mère.

L'obtention d'un permis délivré par les autorités municipales n'est pas une condition préalable à l'envoi d'un avis d'éviction pour la subdivision du logement.

Dans cette affaire, les démarches de la locatrice, qui est en attente d’un permis, démontrent sa volonté de réaliser son projet familial. Elle a établi la légalité et la faisabilité de celui-ci.

Larue c. Moknine (2 juillet 2021)

La locatrice demande :

• 950 $ en recouvrement de loyer
• la résiliation du bail

Le Tribunal :

• accueille la demande en recouvrement de loyer de la locatrice
• résilie le bail, à moins que le locataire paie le loyer impayé, les intérêts et les frais avant le jugement

La locatrice est un organisme sans but lucratif qui offre des logements abordables aux personnes âgées de 65 ans et plus. Étant liée par une convention avec la Société d'habitation du Québec, la locatrice ne peut dispenser le locataire du paiement des services prévus au bail.

En signant son bail, le locataire s'est engagé à payer un loyer mensuel à la locatrice, dont le coût comprenait non seulement la location du logement, mais aussi des frais de service pour les repas. Il ne pouvait décider, en cours de bail, de se désinscrire du service de repas et de ne plus payer cette partie de son loyer.

Le locataire est en retard de plus de 3 semaines dans le paiement du loyer, ce qui justifie la résiliation du bail.

Cité des bâtisseurs de Pointe-Saint-Charles c. Manseau (21 octobre 2021)

La locatrice demande :

• la résiliation du bail
• 680 $ en recouvrement de loyer, soit le montant des augmentations de loyer survenues entre juillet 2018 et octobre 2021

(loyer mensuel de 615 $)

Le Tribunal :

• rejette la demande en recouvrement de loyer
• sursoit à la résiliation du bail en raison des retards fréquents dans le paiement du loyer
• ordonne au locataire de payer son loyer le premier jour de chaque mois

Depuis 2018, la locatrice a expédié chaque année un avis de renouvellement du bail par poste recommandée au locataire. Chaque fois, ce courrier lui était renvoyé avec la mention « non récupéré par le destinataire ».

L’omission de recevoir l’avis de modification du bail ou d’aller le chercher au bureau de poste n’invalide pas nécessairement cet avis. Il existe toutefois des situations où il est important de prouver la réception de l'avis.

La locatrice a été informée que le locataire n'avait pas récupéré les avis de renouvellement du bail qu'elle avait expédiés par poste recommandée. Cependant, elle n'a pas pris les moyens nécessaires afin de lui remettre l'avis visant l'augmentation du loyer. En conséquence, les avis d'augmentation du loyer n'ont pas été valablement remis au locataire et le bail a été reconduit depuis le 1^er juillet 2018 au même loyer mensuel de 615 $.

Brault c. Hasni (28 octobre 2021)

Les locateurs demandent la résiliation du bail.

Le Tribunal :

• résilie le bail

Le locataire a changé la vocation du logement en utilisant celui-ci comme un entrepôt.

Les locateurs ont démontré qu’ils subissent un préjudice sérieux en raison de l’absence d’occupation des lieux par le locataire et du changement de destination du logement, leur assureur refusant de les couvrir dans de telles circonstances.

Puisque le locataire, qui occupe rarement le logement, n’est pas en mesure d’aviser rapidement les locateurs de toute situation pouvant survenir dans le logement, l’intégrité de l’immeuble et la sécurité de ses occupants sont en péril.

Le locataire est de mauvaise foi puisqu’il persiste, en date de l'audience, à contrevenir aux obligations découlant du bail.

Gagné c. Sanchez (17 novembre 2021)

La locatrice demande :

• la modification du bail (retrait d’un espace de stationnement, mode de paiement et durée)
• la fixation du loyer mensuel à 1 150 $ par mois en application des règles particulières relatives au loyer de faveur

(loyer mensuel de 700 $)

Le Tribunal :

• détermine que le loyer n’est pas un loyer de faveur
• fixe le loyer mensuel à 698 $

Le loyer d'un logement est considéré comme un loyer de faveur lorsqu'il remplit les critères prévus à l'article 1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer, c'est-à-dire s'il est inférieur au loyer habituellement payé pour des logements comparables dans les situations où :

1. le locataire est un parent, un allié ou un employé du locateur;
2. le locateur est ou était le soutien du locataire;
3. le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée; ou
4. le locateur est un ministère ou un organisme du gouvernement du Québec.

La locatrice n’a pas démontré la présence de l’une de ces situations.

La locataire ne peut être considérée comme un parent de la locatrice précédente aux termes du bail antérieur, car cette dernière est une personne morale agissant comme liquidatrice d’une succession.

Par ailleurs, la locatrice ne peut invoquer la gestion inadéquate de la personne décédée plus d’un an après l’ouverture de la succession. Le loyer de faveur doit être invoqué dès la première occasion, c’est-à-dire dès l’ouverture de la succession.

Quant à la modification du bail visant à retirer un espace de stationnement, celle-ci est tardive puisqu’elle n’a pas été inscrite dans l’avis de modification transmis à la locataire.

Girard c. Dion (29 novembre 2021)

La locatrice demande :

• l’expulsion de la locataire

La locataire demande :

• l’annulation de l’entente de résiliation du bail qu’elle a conclue avec le mandataire de la locatrice
• 10 000 $ en dommages punitifs

Le Tribunal annule l’entente de résiliation du bail.

Le consentement de la locataire a été vicié. Le mandataire de la locatrice a profité de sa vulnérabilité pour l'inciter à renoncer au bail.

Le mandataire de la locatrice n’a pas fourni à la locataire l’information nécessaire pour qu’elle puisse prendre une décision éclairée. Il ne lui a pas fait part des options qui n’entraînaient pas la perte de son logement et il ne lui a pas accordé un temps de réflexion suffisant. Il lui a également imposé une clause de confidentialité qui lui interdisait de communiquer le contenu de l’entente de résiliation.

9336-2390 Québec inc. c. Gorman (17 décembre 2021)