Les locataires demandent :

• une diminution de loyer (1 210 $)
• 212 $ en dommages-intérêts
• 3 000 $ en dommages moraux
• 1 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 210 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 500 $ en diminution de loyer
• 1 000 $ en dommages punitifs

Les infiltrations d'eau et l'exécution des travaux requis pour pallier celles-ci ont empêché les locataires d'obtenir la pleine jouissance paisible des lieux loués.

La somme accordée à titre de diminution de loyer tient compte de l'ampleur du problème, mais aussi du fait qu'il était circonscrit à une partie du logement.

Même si le représentant du locateur est rude, qu'il se comporte de façon cavalière et traite les locataires avec irrespect et impolitesse, et ce, particulièrement lorsqu'il s'adresse à la locataire, ceux-ci n'ont pas été victimes de harcèlement au sens de l'article 1902 C.C.Q.

Gautier c. Streicher (5 janvier 2021)

La locataire demande :

• une diminution de loyer de 25 % par mois
• 1 000 $ en dommages matériels
• 2 000 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 620 $)

Le Tribunal accorde à la locataire :

• 1 033 $, soit une diminution de loyer de 25 % pour la période du 11 septembre 2019 au 31 mars 2020
• 2 000 $ en dommages moraux

La présence de blattes et de punaises de lit dans le logement a commencé en décembre 2018.

Lorsque la locataire a déménagé à la fin de mars 2020, le problème n’était toujours pas réglé.

Binette c. Freundlich (7 janvier 2021)

Le locateur demande :

• une ordonnance d’accès au logement pour procéder à des travaux

Le Tribunal a rejeté la demande du locateur puisque le refus des locataires d'évacuer le logement est pleinement justifié.

L’amiante à l'intérieur des plafonds ne compromet pas la conservation ni la jouissance du logement, ni même la santé des occupants.

Les travaux de réparation que désire exécuter le locateur ne sont donc pas urgents.

Quant à l’avis donné aux locataires, il est hors délai et son contenu n’est pas conforme aux dispositions de la loi.

Ascofare c. Rozon (7 janvier 2021)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 50 % par mois
• 7 500 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 912 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• une diminution de loyer de 40 % de septembre 2019 à janvier 2020, pour une somme totale de 1 824 $
• 7 000 $ en dommages moraux
• 933 $ pour leurs frais de déménagement
• 7 596 $ en dommages-intérêts

En raison de l’infiltration d’eau dans le logement en provenance du toit, les lieux loués n’étaient pas dans un bon état de réparation et d’habitabilité.

Le Tribunal a déclaré d'office que le logement est devenu impropre à l'habitation à compter du 24 février 2020.

Un locataire doit dénoncer au locateur les problèmes constatés au bien loué. Toutefois, un tel avis devient inutile lorsque ce dernier a pleinement connaissance du trouble.

Peu importe la raison de l’absence de la locatrice, qui était à l’extérieur du pays, elle devait mandater un représentant durant son absence prolongée pour assurer ses obligations envers ses locataires.

La locatrice, qui voulait le départ des locataires pour augmenter le loyer, a agi avec insouciance et sans égard aux conséquences pour ces derniers, qui habitaient le logement depuis 13 ans.

S'inspirant de la jurisprudence en matière d'éviction de mauvaise foi, le Tribunal a accordé la portion plus élevée de loyer que les locataires doivent assumer pour une année, ce qui représente 7 596 $.

Bensabat c. Chen (14 janvier 2021)

Le locataire demande :

• une diminution de loyer de 50 % par mois
• 465 $ en dommages-intérêts
• 7 500 $ en dommages moraux
• 5 000 $ en dommages punitifs

Le juge administratif accorde au locataire :

• 570 $, soit une diminution de loyer de 40 % pour la période du 1^er novembre 2015 au 31 janvier 2016
• 1 500 $ en dommages moraux
• 2 000 $ en dommages punitifs

Le locataire a souffert d’une rhinite allergique, accompagnée de maux de tête et d’étourdissements.

Le locataire a subi une perte de jouissance des lieux réelle, sérieuse et substantielle.

La situation a provoqué des difficultés de concentration et des troubles du sommeil chez le locataire.

Le propriétaire a harcelé le locataire afin que celui-ci quitte le logement.

Rajab c. Miron (20 février 2019)

Les locataires demandent :

• 73 381 $ en diminution de loyer, dommages-intérêts matériels, dommages moraux et dommages punitifs

Le juge administratif accorde aux locataires :

• 13 500 $ en diminution de loyer
• 10 000 $ en dommages-intérêts pour le nettoyage du logement, les troubles et inconvénients, le stress vécu, l’achat de mouchoirs et de repas, les déplacements et le nettoyage des meubles

Inaction du propriétaire durant une période d’environ 13 mois ½.

Bruits insupportables débutant tôt le matin.

Vibrations importantes.

Poussière.

Richard c. 9181-1430 Québec inc. (16 janvier 2019)

Le locataires demandent :

• 1 802 $ en diminution de loyer, dommages-intérêts matériels et dommages moraux

La juge administrative accorde aux locataires :

• 423 $ pour les frais d’hébergement
• 175 $ pour la nourriture
• 250 $ pour les frais de transport
• 100 $ en diminution de loyer
• 200 $ en dommages moraux

Logement inhabitable en raison d’une épaisse poussière dans toutes les pièces.

Locataires en droit de ne pas réintégrer leur logement.

Défaut du locateur de respecter les obligations de maintenir le logement en bon état d’habitabilité et de le remettre en bon état de propreté après l’exécution des travaux.

Seignon c. Dumais (16 janvier 2019)

La locataire demande une diminution de loyer de 20 %.

(loyer mensuel de 505 $)

La juge administrative accorde à la locataire :

• 870 $ en diminution de loyer, soit 30 $ par mois

La locataire a été privée d’un accès libre et sécuritaire à son balcon et à une partie de sa remise pendant 29 mois.

St-Jacques c. Tran (18 décembre 2018)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail
• 3 000 $ en dommages-intérêts matériels
• 1 000 $ en dommages moraux

La juge administrative prononce la résiliation du bail et accorde aux locataires :

• 340 $ pour leurs frais de déménagement et de déplacement pour se trouver un nouveau logement
• 50 $ pour le nettoyage du logement
• 800 $ pour les troubles et inconvénients subis

L’état du logement (présence de rats et de souris) constituait une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des occupants du logement.

Le logement était impropre à l’habitation.

L’abandon du logement était justifié.

Mabrouki c. Assad (18 décembre 2018)

La locataire demande :

• une diminution de loyer de 50 % par mois
• 5 000 $ en dommages moraux

(loyer mensuel subventionné de 293 $)

La juge administrative accorde à la locataire :

• une diminution de loyer de 3 % pour la présence de blattes
• une diminution de loyer de 10 % pour les bruits provenant du logement voisin
• 500 $ en dommages moraux

Le locateur doit, dans un délai raisonnable, agir en vue d’éliminer les blattes dans l’immeuble.

Le fait d’appeler un exterminateur n’est pas suffisant si le problème revient systématiquement.

Le locateur doit alors prendre des moyens plus efficaces pour régler le problème.

Le locateur n’a pas envoyé de mise en demeure aux locataires qui causent du bruit, et ce, malgré les nombreuses plaintes de la locataire.

Sugisaka c. Freundlich (21 novembre 2018)

Les locateurs demandent :

• 2 733 $ en dommages-intérêts, en frais de justice et en frais juridiques

La juge administrative accorde aux locateurs :

• 2 500 $, ce qui correspond à la franchise qu’ils ont dû débourser pour bénéficier de leur couverture d’assurance

Les locataires ont été négligents lors de l’installation de leur machine à laver.

Il ne s’agit pas d’une force majeure.

Ils sont responsables du dégât d’eau.

Benoit c. Deshaies (6 novembre 2018)

Le locataire demande :

• une diminution de loyer de 30 % par mois
• 2 500 $ en dommages moraux
• des ordonnances au locateur d’exterminer les blattes et d’effectuer certains travaux

(loyer mensuel de 241 $)

Le juge administratif accorde au locataire :

• une diminution de loyer de 30 %
• 2 500 $ en dommages moraux

Le locateur a requis les services d’exterminateurs à plusieurs reprises pour éradiquer l’infestation de blattes, sans succès.

Le locateur n’a pas pris les mesures nécessaires afin que tous les autres locataires de l’immeuble respectent les directives quant à la préparation de leur logement dans le but de maximiser les effets d’un traitement d’extermination pour tout l’immeuble.

L’état du plancher de la cuisine résulte d’un manque d’entretien par le locataire.

Laroche c. SHDM (5 novembre 2018)

Le locataire demande :

• qu’il soit ordonné à la locatrice de réparer ou de remplacer le système de chauffage
• une diminution de loyer
• 5 000 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 715 $)

La juge administrative accorde au locataire :

• 1 ) Pour le problème de chauffage
  • 1 200 $ à titre de diminution de loyer
  • 2 000 $ en dommages moraux

   

• 2 ) Pour le retrait de la place de stationnement
  • 120 $ pour cette perte de valeur locative
  • 300 $ pour les troubles et inconvénients

Le Règlement sur le logement de la Ville de Montréal impose au propriétaire l’obligation de détenir un système de chauffage permanent qui permet d’assurer une température minimale de 21 degrés Celsius.

Durant les journées très froides de l’hiver, il peut arriver que la température d’un logement baisse de quelques degrés alors que le système de chauffage peine à maintenir la température requise. Cette situation doit être de courte durée et la température ne peut atteindre un seuil déraisonnable.

* Demande en rétractation de jugement rejetée (R.D.L., 2019-01-13).

Moudji c. Saviolakis* (13 janvier 2019)

Le locateur demande :

• la résiliation du bail

Le bail est résilié.

Le risque d’incendie ou de contamination est accru en raison de l’état d’encombrement du logement, ce qui compromet la sécurité des occupants de l’immeuble.

La locataire trouble la jouissance paisible des lieux en laissant jouer sa radio en continu, jour et nuit, à très fort volume.

Habitat Métis du Nord c. Béland (11 avril 2019)

Le locataire demande :

• la résiliation rétroactive du bail au 1^er mars 2018
• 3 200 $ en diminution de loyer pour la période du 1^er juillet 2017 au 28 février 2018 (soit 400 $/mois ou 57 % du loyer)
• 2 800 $ en diminution de loyer pour la période du 1^er mars 2018 au 30 juin 2018 (soit 700 $/mois ou 100 % du loyer)
• 10 000 $ en dommages moraux
• 6 124 $ en dommages matériels
• 30 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 700 $)

Le bail est résilié au 1^er mars 2018.

La Régie accorde au locataire :

• 1 680 $ en diminution de loyer de juillet 2017 à février 2018 (représentant 35 % du loyer mensuel)
• 1 120 $ en diminution de loyer de mars à juin 2018 (représentant 40 % du loyer mensuel)
• 8 000 $ en dommages moraux
• 624 $ en dommages matériels
• 8 000 $ en dommages intérêts punitif

Le locateur ne pouvait ignorer la problématique de coquerelles et de punaises de lit dans l’immeuble.

Le locateur avait l’obligation d’informer les locataires, au moment de la signature du bail, de la présence de coquerelles et punaises de lit dans l’immeuble.

Le degré de l’infestation combiné à l’inaction du locateur pour y remédier disqualifie l’habitabilité du logement et cause un préjudice sérieux au locataire.

Le locataire n’a pas droit à l’entièreté des loyers considérant qu’il a habité le logement et que celui-ci ne se qualifie pas d’impropre à l’habitation.

La conduite intentionnelle et malveillante des employés du locateur (mise en demeure transmise par erreur au locataire, coupure de chauffage, comportement irrespectueux) justifie l’octroi de dommages-intérêts punitif.

Le montant des dommages-intérêts punitifs accordé doit refléter la capacité financière de l’auteur de l’atteinte pour éviter de constituer une invitation à violer à rabais les droits fondamentaux d’autrui.

Lumande c. Raamco International Properties Canadian Ltd. (25 juin 2019)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail
• 10 060 $ diminution de loyer (50 % d’avril à décembre 2015)
• 10 000 $ en dommages moraux
• 28 201 $ en dommages matériels
• 804 $ en frais d’expertise
• 258 $ pour vacation au Tribunal

(loyer mensuel de 2 500 $)

Les locateurs demandent :

• 7 500 $ en perte de loyers (3 mois)
• 16 500 $ en dommages matériels

Le bail est résilié.

La Régie accorde aux locataires :

• 10 060 $ en diminution de loyer
• 8 000 $ en dommages moraux
• 1 171 $ en dommages matériels

La demande des locateurs est rejetée.

La preuve de la contamination doit reposer sur des critères objectifs pour établir le caractère impropre du logement; il faut identifier le contaminant et l’étendue de la contamination.

Une inspection de la maison a révélé la présence d’une moisissure très toxique.

L’abandon des lieux était justifié.

Les symptômes des occupants (l’irritation du nez et de la gorge, sinusite, perte de voix, toux et accumulation de mucus, etc.) sont en liens directs avec l’état du logement.

La preuve démontre une perte de jouissance aussi significative que substantielle des lieux pour les locataires (infiltrations d’eau au sous-sol, trou dans le plafond du salon, état des planches du patio de bois, piscine inutilisable, encombrement des espaces de rangement).

Lemay c. Fernie (19 juin 2018)

Les locataires demandent :

• l’exécution en nature des obligations des locateurs
• une diminution de loyer de 50 % à compter de mars 2017
• 2 000 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 765 $)

La Régie accorde :

• 2 100 $ en diminution de loyer
• 1 500 $ en dommages moraux

Perte de jouissance réelle, sérieuse, significative et substantielle.

Le locateur se souciait peu des problèmes vécus par ses locataires et ne suivait pas les recommandations de l’exterminateur.

Bouzidi c. 9291-5370 Québec inc. (19 juin 2018)

La locataire demande des dommages matériels et moraux de l’ordre de 84 999,99 $.

Le Tribunal accorde à la locataire :

• 1 000 $ pour l’expertise médicale
• 2 000 $ en dommages moraux
• 350 $ en dommages matériels

pour un total de 3 350 $, soit 1 675 $ après le partage de responsabilité entre les parties.

Les locateurs doivent délivrer un logement en bon état de réparation et d’habitabilité, fournir au locataire la jouissance paisible de ce logement et faire les réparations d’entretien.

Les locateurs ont omis d’installer une main courante dans l’escalier.

Au moment de l’accident, la locataire n’était pas chaussée et a répondu précipitamment à la porte.

N’ayant emménagé que la veille dans le logement, la locataire se devait d’adopter un comportement prudent et diligent dans ses actions, ce qu’elle n’a pas fait.

La responsabilité de l’accident est partagée en parts égales entre les locateurs et la locataire.

Le Tribunal doit apprécier le caractère direct et immédiat du dommage en cause.

* Demande pour permission d'appeler rejetée (C.Q., 2020-03-04).

Moses c. Chagnon* (4 mars 2020)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail
• 6 262 $ en dommages moraux et matériels

Le locateur demande :

• la résiliation du bail
• 750 $ en recouvrement du loyer impayé (mois d’août)
• 3 750 $ en dommages et indemnité de relocation (représentant 5 mois de loyer)

(loyer mensuel de 750 $)

Le Tribunal accorde au locateur :

• 2 250 $, ce qui représente 3 mois de loyer

Le bail est résilié aux torts des locataires, car ils ont quitté sans droit le logement.

La notion de « menace sérieuse pour la santé ou la sécurité » (art. 1913 C.c.Q.) ne s’évalue pas en fonction de la sensibilité particulière de chaque personne, que ce soit au niveau physique ou psychologique.

La norme consiste à savoir objectivement si une personne ordinaire peut vivre dans des conditions telles que celles qui ont été exposées lors de l’audience.

Pour démontrer qu’un logement est impropre à l’habitation, les locataires doivent prouver :

1. les problèmes reliés à la chose louée ou dans l’immeuble en général
2. la dénonciation de leurs plaintes au locateur
3. l’inaction du locateur à exécuter ses obligations
4. le fait que leur départ est justifié, car le logement était impropre à l’habitation et, si la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale est requise
5. la relation de cause à effet entre l’état du logement et les dommages réclamés

La présence de punaises de lit, même en grande quantité (ce qui n’est pas le cas dans cette affaire), ne rend pas le logement impropre à l’habitation Le locateur a été diligent dans sa gestion de la crise et a pris toutes les mesures nécessaires pour contenir la prolifération de l’insecte.

La résiliation d’un bail aux torts d’un locataire ne met pas un terme à l’obligation de payer le loyer convenu pendant toute la durée du bail.

Le locateur doit démontrer qu’il a entrepris des démarches pour relouer le logement afin de réduire ses dommages.

Chabot-Fournier c. Gagné (25 avril 2019)

Les locataires demandent :

• l’autorisation de déposer le loyer auprès du tribunal
• 600 $ par mois en diminution de loyer à compter du 1^er juillet 2018
• 800 $ chacun en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, pour un total de 2 400 $
• le remboursement du dépôt de sécurité de 1 250 $
• la résiliation du bail

(loyer mensuel de 1 250 $)

Le tribunal accorde aux locataires :

• 150 $ en diminution de loyer à compter du 1^er mars 2019 (date de la mise en demeure), pour un total de 750 $
• 500 $ chacun en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, pour un total de 2 000 $
• 1 250 $, soit le remboursement du dépôt de sécurité

Le bail est résilié au tort du locateur.

Les locataires ont subi une perte de jouissance des lieux réelle, sérieuse et considérable en raison de la présence de souris et de rats dans leur logement, et ce, dès qu’ils y ont emménagé.

La présence de souris et de rats dans le logement perdure depuis 10 mois et seulement 3 opérations d’extermination y ont été conduites.

Les locataires subissent un préjudice sérieux.

L’article 1904 C.c.Q. interdit à un locateur de réclamer quelque dépôt que ce soit, sauf le loyer du premier mois du bail.

Lahlou c. Drouin (26 juillet 2019)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 30 % par mois
• 1 500 $ en dommages moraux
• 900 $ en dommages matériels (frais de chauffage)
• la résiliation du bail au 31 mars 2017
• 1 350 $ en remboursement du loyer d’avril 2017

La locatrice demande :

• 2 700 $ en recouvrement de loyers (mai et juin 2017)

(loyer mensuel de 1 350 $)

Le tribunal accorde aux locataires :

• 2 430 $, soit une diminution de loyer de 30 % pour les mois de novembre 2016 à avril 2017

En raison de l’avis d’abandon du logement donné à la locatrice, le bail est résilié à compter du 1^er mai 2017.

Les travaux de construction ont débuté en octobre 2016 et n’étaient pas encore terminés lorsque les locataires ont quitté le logement, le 30 avril 2017.

Les travaux débutaient tôt le matin et se poursuivaient jusqu’à 20 heures en semaine et jusqu’à 18 heures la fin de semaine.

Les travaux majeurs ont diminué la jouissance paisible des locataires durant toute cette période.

Lefoulon c. Blagojevic (11 juillet 2019)

La locataire fait appel de la décision de la Régie du logement ayant accueilli en partie sa demande en diminution de loyer.

L’appel est rejeté.

L’appel d’une décision ne doit pas viser à obtenir une seconde opinion sur l’appréciation de la preuve qui a été faite par le tribunal de première instance.

Le tribunal de première instance a rendu une décision raisonnable en concluant que le fait pour la locataire de devoir faire couler l’eau du robinet pendant environ 5 minutes à chaque utilisation avant que l’eau ne soit translucide n’entraînait pas une perte de jouissance des lieux loués réelle, sérieuse, importante ou substantielle.

Les rapports produits par la Ville de Montréal confirment que l’eau respecte les normes du Règlement sur la qualité de l’eau potable et qu’elle peut être consommée sans danger.

* Pourvoi en contrôle judiciaire, 2019-06-28 (C.S.) 500-17-108518-195. SINE DIE/RAYÉE (2019-10-02).

Ming c. Cromwell* (2 octobre 2019)

La locatrice demande la résiliation du bail.

Le bail est résilié.

Le locataire a l’obligation de maintenir son logement en bon état de propreté et de ne pas contrevenir aux obligations légales prescrites en matière de sécurité ou de salubrité des lieux loués.

Le locataire a également l’obligation d’user du logement avec prudence et diligence.

La chambre du locataire est sale (présence d’excréments) et encombrée.

Le locataire n’a plus l’autonomie suffisante pour appliquer à sa personne et à son logement les soins et les gestes d’hygiène les plus élémentaires.

Par son manque d’hygiène, le locataire compromet la qualité de vie des autres locataires et occupants de l’immeuble qui doivent partager avec lui des aires communes.

Résidence Les Jardins Gordon c. R.C. (6 août 2019)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail
• une diminution de loyer de 2 050 $
• des dommages-intérêts
• des dommages moraux de 5 000 $, soit 2 500 $ à chacun d’eux

(loyer mensuel de 625 $)

Le tribunal accorde aux locataires :

• 1 500 $ en diminution de loyer
• 1 347 $ pour la différence entre le loyer de leur nouveau logement et celui qui est exigé pour le logement en cause
• 1 141 $ pour leurs frais de déménagement
• 313 $ en dommages-intérêts
• 1 500 $ à chacun d’eux à titre de dommages moraux

Le bail est résilié rétroactivement en raison des manquements du locateur.

Les locataires ont informé le locateur de leur inquiétude quant aux répercussions de la qualité de l’air dans le logement sur leurs problèmes de santé. Le locateur devait agir, ce qu’il n’a pas fait.

Un rapport portant sur la qualité de l’air a conclu à une contamination fongique et des rapports médicaux lient celle-ci à l’état de santé des locataires.

Les locataires ont subi une diminution de la jouissance de leur logement en raison de dégâts d’eau et de contamination fongique.

Comme le logement était impropre à l’habitation, ils pouvaient quitter les lieux.

Martin c. Lavoie (19 décembre 2019)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 30 %, pour un total de 2 025 $
• 350 $ en dommages matériels
• 6 500 $ en dommages moraux

(le loyer mensuel était de 1 100 $ du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017 et de 1 125 $ l’année suivante)

Le tribunal accorde aux locataires :

• 2 025 $ en diminution de loyer
• 1 500 $ en dommages moraux

Le chauffe-eau du voisin des locataires s’est brisé, ce qui a causé une infiltration d’eau dans leur logement.

Étant donné que le chauffe-eau avait dépassé sa vie utile, cet incident était prévisible.

De juin à la mi-octobre 2018, les locataires ont vécu dans un logement dont le plafond était ouvert dans la cuisine et dans le corridor et dont la peinture s’effritait par endroits au point où des plaques de plâtre tombaient au sol.

Les travaux de réparation ont débuté plus de 4 mois après la survenance de l’incident, ce qui constitue un délai déraisonnable.

Klitbo c. Aubé (21 janvier 2020)

Le locataire demande :

• une diminution de loyer de 200 $ par mois
• des dommages-intérêts
• des dommages moraux (5 000 $)
• des dommages punitifs (3 500 $)

(loyer mensuel de 580 $)

Le tribunal accorde au locataire :

• une diminution de loyer de 10 % rétroactive au 13 octobre 2018 (soit 812 $) et effective jusqu’à ce que l’évier de la cuisine soit réparé
• 2 000 $ en dommages moraux
• 1 500 $ en dommages punitifs

De plus, il est ordonné au locateur de prendre tous les moyens qui s’imposent afin que le drain de l’évier de la cuisine du locataire fonctionne correctement et que cessent de s’en répandre des odeurs désagréables.

Enfin, le locateur doit cesser de harceler le locataire.

L’évier dans la cuisine du locataire est bouché depuis longtemps, ce qui répand des odeurs nauséabondes dans la pièce.

Le locateur n’explique pas son inaction.

Il fait tout en son pouvoir pour que le locataire ne puisse pas jouir paisiblement du logement et qu’il le quitte prématurément.

Le locateur a commis des gestes répétés de harcèlement à l’égard du locataire.

Chaib c. Del Duca (21 janvier 2020)

Le Tribunal doit se prononcer sur :

• l’opportunité d’une évaluation temporaire du locataire afin d’effectuer des travaux majeurs dans son logement

Le Tribunal déclare opportune l’évacuation temporaire du locataire et fixe les conditions suivantes pour l’exécution des travaux :

• le locataire a droit à 600 $ par mois, en sus du loyer de 990 $ actuellement payé, pour lui permettre de se reloger temporairement dans le même quartier (période de 12 mois)
• la locatrice devra payer ses frais de déménagement, à l'aller comme au retour, jusqu'à une somme maximale de 1 500 $, taxes en sus, chaque fois
• la locatrice devra également, s'il y a lieu, rembourser au locataire les frais raisonnables d'entreposage de biens non nécessaires dans le contexte de son évacuation ainsi que les frais d'installation ou de transfert de différents services de base à l’aller comme au retour

La locatrice qui désire entreprendre une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente doit aviser son locataire et, si une évacuation est requise, une indemnité doit être offerte.

Il appartient à la locatrice de démontrer le caractère raisonnable des travaux et des conditions dans lesquelles ils seront effectués, notamment la nécessité de l'évacuation du locataire.

Ici, les travaux projetés par la locatrice afin de moderniser l'immeuble, lequel n'a pas fait l'objet de rénovation majeure depuis près de 70 ans, respectent la loi, de sorte que l'évacuation du locataire est justifiée pour une période de 12 mois.

Sherwood Crescent c. Aaron (20 août 2020)

La locatrice en appelle d'une décision de la Régie du logement ayant accueilli en partie une demande en diminution de loyer (3 240 $) et en réclamation de dommages moraux (5 000 $).

Le Tribunal ne pouvait pas accorder des dommages moraux à la locataire.

Les travaux de construction ont nécessité la démolition et la réfection des planchers de béton du stationnement intérieur de l’immeuble, ce qui a causé des bruits importants.

Étant donné que la locatrice était en demeure de plein droit, l'envoi d'une mise en demeure par la locataire n'était pas nécessaire.

Le début de la période d'indemnisation pour la perte de jouissance des lieux loués causée par le bruit commence donc à la date de début des travaux de construction.

En l’absence d'une preuve que la locatrice a indûment retardé le chantier ou qu'elle a contrevenu à une norme de construction à laquelle elle était soumise, il ne saurait y avoir attribution de dommages moraux en faveur du locataire puisqu'il n'y a pas eu faute.

FPI Boardwalk Québec inc. c. Isik (4 août 2020)

Le locataire demande :

• qu’il soit ordonné au locateur de rétablir le service de climatisation
• une diminution de loyer de 55 $ par mois
• 2 000 $ en dommages punitifs
• 413 $ en dommages-intérêts

(loyer mensuel de 580 $)

Le Tribunal accorde au locataire :

• une diminution de loyer de 55 $ par mois rétroactive au 1^er juin 2020, et ce, tant que le service de climatisation ne sera pas rétabli
• 413 $ pour l’achat d’un climatisateur
• 1 500 $ en dommages punitifs

Puisque le locataire a refusé de consentir à une augmentation du loyer, le locateur a arrêté la thermopompe au cours de la soirée du 8 juin 2020.

L'abus du locateur est grave; il a usé de ses droits de façon malveillante et excessive dans le seul but de nuire au locataire.

Ce comportement a eu des conséquences néfastes sur la vie du locataire, âgé de 78 ans, qui est de surcroît contraint de rester chez lui en raison des risques reliés à la COVID-19.

Laurent c. Rousseau (24 septembre 2020)

La locataire demande :

• la réintégration dans son logement
• 737 $ en dommages-intérêts
• 4 000 $ en dommages moraux
• 5 000 $ en dommages punitifs

Le Tribunal accorde à la locataire :

• 4 000 $ en dommages moraux
• 650 $ en dommages-intérêts
• 4 000 $ en dommages punitifs

En raison d’un incendie majeur survenu dans l’immeuble en juillet 2019, le logement de la locataire est devenu inhabitable.

La preuve démontre que la locataire n'a pas quitté les lieux après avoir décidé unilatéralement que le logement était devenu impropre à l'habitation, mais plutôt parce que l’autorité visée, en l’occurrence la Ville de Saint-Jérôme, l’a déclaré comme tel. Un avis d’abandon n’était donc pas nécessaire.

La locataire, qui a toujours cru qu'elle récupérerait son logement lorsque les rénovations seraient terminées, a été informée, en juin 2020, que celui-ci avait été loué à un tiers.

La locatrice a porté atteinte à la jouissance paisible de la locataire en la privant injustement de son logement. Cette atteinte était non seulement illicite, mais également intentionnelle, car la locatrice ne pouvait ignorer que sa façon d'agir produirait des conséquences préjudiciables et draconiennes pour la locataire.

Gosselin c. Therrien (27 octobre 2020)

Le locateur demande :

• la résiliation du bail

Le locataire demande :

• l’exécution en nature des obligations du locateur

Le Tribunal résilie le bail.

Un propriétaire locateur est libre d’effectuer des travaux à son immeuble en vertu de son droit de propriété et de direction.

Un locataire ne peut, sauf exception, s'immiscer dans les choix effectués par ce dernier quant à l'opportunité, à la nature ou à la manière d'exécuter les travaux.

Si les travaux sont urgents, le locataire doit les subir et aucun avis n'est requis pour obtenir son évacuation temporaire.

Les travaux à exécuter dans la salle de bains du locataire sont urgents. Par son comportement inapproprié, le locataire contrevient à son obligation d'agir de bonne foi, ce qui cause un préjudice sérieux au locateur.

Desriveaux c. Beaudoin (1^er février 2021)

La locataire demande :

• l'exécution en nature des obligations du locateur
• d’être relogée durant l’exécution des travaux
• une diminution de loyer de 1 245 $ par mois (100 %)
• des dommages matériels

(loyer mensuel de 1 245 $)

Le Tribunal accorde à la locataire :

• une diminution de loyer de 435 $ par mois (35 %) tant que les travaux correctifs ne seront pas terminés
• 600 $ pour ses frais d’électricité excédentaires
• 400 $ pour l’usure prématurée de son réfrigérateur
• une ordonnance d’exécution exigeant que les travaux requis soient effectués dans les 60 jours du jugement

La locataire a subi une perte de jouissance importante de son logement, ce qui justifie une diminution de loyer tant que les travaux correctifs ne seront pas terminés.

Des frais d’électricité excédentaires et une usure prématurée de son réfrigérateur justifient un dédommagement.

Boisvert-Lessard c. Haddad (15 février 2021)

Demande en rétractation d'une décision accueillie; convocation des parties à une nouvelle audience (T.A.L., 2021-05-21), 2021 QCTAL 12979, SOQUIJ AZ-51768963.

Le locataire demande :

• 2 194 $ en dommages matériels
• 2 000 $ en dommages-intérêts

Le Tribunal accorde au locataire :

• 2 000 $ à titre de dommages-intérêts pour le stress, les troubles et les inconvénients qu’il a subis
• 1 446 $ pour des travaux de plomberie urgents et nécessaires qu’il a payés pour assurer la jouissance du bien loué
• 500 $ pour ses frais de déménagement

La locatrice a manqué à son obligation de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués en raison d'un problème récurrent d'alimentation en eau courante dans son logement.

Le locataire était fondé à quitter le logement avant la fin du bail, car celui-ci était devenu impropre à l’habitation.

Jobin c. Bugain (15 avril 2021)

Le locateur demande :

• 10 210 $ en recouvrement de loyers
• 2 000 $ en indemnité de relocation
• 149 $ en dommages-intérêts

La locataire demande :

• la résiliation du bail
• une diminution de loyer de 300 $ par mois
• 6 000 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 700 $)

Le Tribunal résilie le bail aux torts de la locatrice et accorde à la locataire :

• une diminution de loyer globale de 2 300 $
• 4 500 $ en dommages moraux

Il est inconcevable qu’un locataire soit privé de l’usage d’une salle de bains pendant un 1 mois. Ceci justifie la résiliation du bail.

Le mauvais état des fenêtres et la présence de moisissure dans la cuisine, pendant 2 ans et demi, justifie une diminution du coût global du loyer de 2 000 $. Quant à la perte de jouissance des lieux loués en raison du non-usage de la salle de bains, la locataire a droit à 300 $.

En raison des manquements de la locatrice, la locataire et ses 2 enfants ont dû endurer des conditions d’hygiène inacceptables dans le logement. La locataire a aussi subi un arrêt de travail et les inconvénients liés à la recherche d’un nouveau logement. Elle a donc droit à 4 000 $ pour le préjudice moral subi.

La locataire a aussi droit à 500 $ en dommages moraux pour le mauvais état des fenêtres et la présence de moisissure dans la cuisine.

Coopérative d'habitation Walkley c. Kameni (13 avril 2021)

La locataire demande :

• une diminution de loyer (100 $ par mois)
• 1 238 $ en dommages matériels
• 1 000 $ en dommages moraux

(loyer mensuel de 950 $)

Le Tribunal accorde à la locataire :

• une diminution de loyer de 100 $ par mois, pour un total de 1 200 $
• 300 $ en dommages moraux

Le logement était en construction au moment de la conclusion du bail.

Ce n’est qu’au moment où elle a pris possession des lieux loués que la locataire a constaté qu’il était impossible de garer son véhicule dans le garage intérieur de l’immeuble en raison de la configuration des lieux.

Cette situation justifie d’accorder une diminution de loyer et des dommages moraux, mais pas la résiliation du bail. La locataire ne peut donc pas être indemnisée pour ses frais de déménagement.

Desroches c. Evoludev Immobilier inc. (5 mai 2021)

La locataire demande :

• 3 574 $ en dommages matériels
• 3 000 $ en dommages moraux

Le Tribunal accorde au locataire :

• 3 149 $ en dommages matériels
• 2 000 $ en dommages moraux

La locataire et sa famille ont été exposées à des composés organiques volatils dans leur logement à la suite de l’application de vernis sur les planchers de certains appartements de l’immeuble. La concentration de ces composés excédait les limites recommandées par Santé Canada et était susceptible d'entraîner des conséquences néfastes sur la santé des occupants, rendant ainsi les lieux impropres à l'habitation.

La locataire et son mari ont souffert de maux de tête, d'étourdissements et ils ont ressenti une grande fatigue. Leur bébé a eu des problèmes respiratoires, ce qui a poussé la famille à quitter les lieux.

En plus des dommages matériels causés par cette situation, soit le coût du déménagement, les frais d’hébergement non remboursés et le coût des filtres au charbon recommandés pour améliorer la qualité de l’air, la locataire a droit à des dommages moraux.

Sobsey c. Minto Apartment* (17 novembre 2021)

* Demande en rétractation d'une décision rejetée (T.A.L., 2022-03-16).

La locataire demande :

• l’annulation d'une clause du bail
• une diminution de loyer
• qu’il soit ordonné à la locatrice de mettre en place un protocole de gestion de la vermine
• 1 564 $ en dommages matériels
• 2 000 $ en dommages moraux
• 2 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 790 $)

Le Tribunal :

• annule la clause du bail
• accorde à la locataire une diminution de 15 % du loyer pour les mois de mai à septembre 2021 ainsi que 1 000 $ en dommages moraux

Un exterminateur s’est présenté 6 jours après la dénonciation de la présence de punaises de lit dans le logement. Les quelques traitements effectués par la suite n'ont pas enrayé définitivement le problème jusqu'à ce qu'un traitement à la chaleur soit réalisé 4 mois plus tard. Ce retard de la locatrice à agir efficacement constitue une forme de négligence pour laquelle une diminution de loyer est accordée à la locataire.

La clause du bail qui impose à la locataire de supporter les frais en cas de découverte de punaises de lit dans les 6 mois suivant son emménagement est sans effet, car elle déroge aux dispositions d’ordre public applicables au louage résidentiel.

Le Tribunal ne peut rendre une ordonnance d’exécution en nature pour forcer la locatrice à mettre en place un protocole de gestion de la vermine puisque celle-ci n’a pas d’obligation contractuelle à cet égard.

Royer c. Groupe immobilier Eddy Savoie inc. (2 mai 2022)

La locataire demande :

• qu’il soit ordonné au locateur d’effectuer des travaux
• une diminution de loyer de 30 %
• 10 290 $ en dommages matériels
• 2 000 $ en dommages moraux
• 5 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 050 $)

Le Tribunal accorde à la locataire :

• 1 900 $ en diminution de loyer
• 2 000 $ en dommages matériels
• 2 000 $ en dommages moraux
• 5 000 $ en dommages punitifs

La température ambiante dans le logement pendant les saisons hivernales était déraisonnablement froide et inconfortable, et ce, malgré l'augmentation du chauffage par la locataire, à ses frais.

La locataire a subi des inconforts tangibles et une perte de jouissance de son logement. Elle a droit à une diminution de loyer et au remboursement des frais d’électricité payés en trop.

Elle a également droit à des dommages moraux en raison du stress et de l’angoisse subis en raison des divers comportements, messages et actes répréhensibles commis par le locateur à son endroit pendant plusieurs années. Elle a aussi droit à des dommages punitifs, ayant subi du harcèlement de la part de ce dernier.

Malolepszy c. Jeannot Gestion inc. (16 mai 2022)

La locataire demande :

• l’homologation d’une transaction portant sur l’évacuation temporaire des lieux pendant l’exécution de travaux majeurs
• d’ordonner à la locatrice d’effectuer les travaux
• une autorisation de déposer le loyer au greffe du Tribunal
• 8 720 $ en dommages matériels
• 10 000 $ en dommages moraux
• 30 000 $ en dommages punitifs

Le Tribunal :

• prend acte de la transaction et ordonne à la locatrice :
  • d’exécuter les travaux prévus afin de rendre le logement propre à l’habitation dans un délai de 45 jours;
  • de permettre à la locataire de réintégrer son logement dans le même délai;
  • de payer les coûts du logement temporaire jusqu’à la réintégration de la locataire dans son logement.
• accorde à la locataire :
  • 492 $ en dommages matériels (frais de déménagement);
  • 3 648 $ en dommages matériels (frais d’entreposage supplémentaires);
  • 5 000 $ en dommages moraux;
  • 15 000 $ en dommages punitifs.
• rejette la demande de dépôt de loyer.

La locatrice a commis une faute en omettant de respecter, sans motif valable, l'échéancier des travaux convenu avec la locataire. Elle est condamnée à payer 5 000 $ à titre de dommages moraux à cette dernière, qui a souffert de ne pas pouvoir vivre dans son logement pendant une aussi longue période.

La locatrice a commis une faute grave en se servant de l'évacuation temporaire de la locataire pour tenter de l'expulser de façon permanente du logement, ce qui s'apparente à la pratique connue sous le nom de « rénoviction ».

Elle est condamnée à verser 15 000 $ en dommages punitifs à la locataire en raison du harcèlement qu’elle lui a fait subir pour qu’elle abandonne son logement.

St-Laurent c. Société en commandite 2083-2085/2101-2117 St-Timothée (1^er décembre 2022)

Les locataires demandent :

• la résiliation du bail

Le bail est résilié.

Les locataires sont des étudiants universitaires demeurant à l’extérieur de la province. Ils ont loué un logement situé près de l’université du 1^er mai 2022 au 30 avril 2023. Ils demandent la résiliation du bail, estimant que le logement est impropre à l’habitation.

Puisqu’il s’agit d’un logement destiné aux étudiants, les locateurs considèrent que ce sont les anciens locataires qui avaient la responsabilité de remettre les lieux en bon état. Ils invoquent la « tradition » selon laquelle les étudiants « se passent » les logements entre eux et y laissent des meubles.

Les locateurs n’ont pas respecté leurs obligations de délivrer le logement en bon état d’habitabilité, de propreté, de salubrité et de réparation. Le fait que la session universitaire commence au mois d’août ne leur permet pas d’attendre à ce moment pour remettre le logement en bon état.

L’obligation des locataires de remettre les lieux en bon état lors de leur départ ne modifie en rien les obligations propres aux locateurs. De plus, le type de clientèle auquel est destiné le logement ne module pas l’intensité des obligations de ces derniers.

Linnell c. Rebelo (5 décembre 2022)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 400 $ par mois
• 15 000 $ en dommages moraux
• 20 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 800 $)

La demande des locataires est accueillie.

Les locataires ont découvert des infiltrations d'eau ainsi que la présence de vermine, de rongeurs et de moisissures peu après leur prise de possession du logement, en mars 2019. Malgré leurs demandes, le locateur n'a pas corrigé la situation. En octobre 2019, le système de chauffage a cessé de fonctionner. Le 10 mars 2020, le Tribunal a déclaré le logement insalubre et a ordonné au locateur de le remettre en état dans un délai de 2 mois. Le locateur ne s'est pas conformé à ce jugement et a loué le logement à un tiers.

Le locateur n'a pas respecté ses obligations locatives, en plus d'utiliser le système judiciaire afin d'intimider les locataires, ce qui a causé un préjudice sérieux à ces derniers, mais aussi à l'image et à l'intérêt de la justice. Il doit verser 15 000 $ aux locataires à titre de dommages moraux.

Le locateur est également condamné à verser 20 000 $ à titre de dommages punitifs, soit 15 000 $ en raison de son comportement harcelant et 5 000 $ pour avoir porté atteinte aux droits fondamentaux des locataires de manière illicite et intentionnelle.

Mofette c. Morel (30 novembre 2022)

*Demande en rétractation rejetée (29 mars 2023)

Les locateurs demandent :

• la résiliation du bail
• 3 400 $ en recouvrement de loyer

La locataire réclame :

• une diminution de loyer de 40 %
• 5 000 $ en dommages moraux
• 4 340 $ en dommages matériels
• une ordonnance obligeant le locateur à changer son adresse postale

(loyer mensuel de 630 $)

En ce qui concerne la demande des locateurs, le Tribunal :

• accorde 2 770 $ en recouvrement de loyer
• rejette la demande en résiliation du bail

En ce qui concerne la demande de la locataire, le Tribunal :

• ordonne aux locateurs d'exécuter certains travaux dans un délai de 90 jours
• rejette la demande en dommages matériels
• accorde à la locataire :
  • 2 500 $ en diminution globale de loyer
  • 150 $ par mois en diminution de loyer jusqu’à ce que les travaux soient terminés
  • 3 000 $ en dommages moraux

La locataire a subi une perte locative sérieuse et substantielle en raison de la présence de rongeurs et de moisissures dans son logement, des problèmes de plomberie et de chauffage, des fenêtres non étanches ainsi que des murs et des planchers pourris. Elle a donc droit à une diminution de loyer.

La locataire a aussi droit à des dommages moraux en raison des fautes répétées des locateurs, qui ont contrevenu à leurs obligations légales et contractuelles en omettant de corriger les nombreux problèmes touchant le logement au fil des années.

Par contre, la locataire ne peut obtenir le remboursement des frais engagés pour la location d'une roulotte afin d'échapper aux inconvénients liés à une fuite d'eau dans la salle de bains. En effet, elle n'avait pas avisé les locateurs de son intention d’engager de tels frais, les privant ainsi de la possibilité de lui offrir une solution de rechange.

Yong c. Levac-Chenel (2 mars 2023)

La locataire demande :

• un déménagement temporaire
• une diminution de loyer de 80 % pour un mois (684 $)
• une indemnisation
• 200 $ pour la perte de nourriture éventuelle
• 600 $ pour la perte de salaire éventuelle
• 1 300 $ pour les frais d’hôtel, de transport et de déménagement

Le locateur demande :

• une ordonnance d’accès au logement

(loyer mensuel de 855 $)

Le Tribunal :

• rejette la demande de la locataire
• ordonne à la locataire de donner accès au logement au locateur, à ses employés, sous-traitants ou entrepreneurs, afin de réaliser les travaux de l’entrée électrique, et ce, pendant une durée de 5 jours, de 7 h à 19 h

La demande en diminution de loyer est prématurée.

Le locateur a le droit d’effectuer des travaux dans le logement, pourvu qu’il agisse de façon raisonnable.

Il s’agit de travaux majeurs et le locateur a donné à la locataire un avis au moins 10 jours avant le début des travaux.

La locataire ne peut refuser l’accès à son logement lorsque le locateur désire y effectuer des travaux entre 7 h et 19 h.

Il n’y a pas lieu de tenir compte des inconvénients reliés au travail de la locataire, car le logement a été loué uniquement à des fins résidentielles.

La locataire, qui travaille à domicile, n’a pas à être dédommagée pour la perte salariale occasionnée par les travaux d’électricité qui seront effectués dans son logement pendant quelques jours.

Grant c. 9462-0101 Québec inc. (20 juin 2023)