Les locataires demandent :

• 7 200 $ pour la différence de loyer qu’ils ont dû payer pendant 1 an
• 1 103 $ pour les frais d’entreposage de leurs biens
• 20 000 $ en dommages moraux
• 15 000 $ en dommages punitifs
• une ordonnance enjoignant au locateur de cesser tout comportement harcelant

Le locateur demande :

• 20 000 $ en dommages corporels
• 15 000 $ en dommages moraux
• 15 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 100 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 8 303 $ en dommages-intérêts
• 6 000 $ en dommages moraux
• 15 000 $ en dommages punitifs

Le Tribunal rejette :

• les autres demandes des locataires
• les demandes du locateur

Le locateur a été autorisé à reprendre le logement des locataires pour y loger sa fille, mais c’est lui qui l’occupe.

La reprise de mauvaise foi ne s’inscrit pas dans un contexte de spéculation immobilière, mais relève plutôt d’une décision mal réfléchie, voire égoïste, du locateur, qui voulait bénéficier de l’entièreté des lieux.

Même si le Tribunal conclut à la reprise de mauvaise foi, cela ne signifie pas nécessairement qu'il y a présence de harcèlement.

Les recours respectifs des parties ne sont pas abusifs.

Rivard c. Thilloy (24 novembre 2023)

Les locataires demandent :

• 2 500 $ en dommages matériels
• 2 500 $ en dommages moraux
• 20 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 070 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 7 000 $ en dommages punitifs

La locatrice a été autorisée à reprendre le logement des locataires pour s’y loger, mais c’est plutôt sa cousine qui l'a occupé.

Les locataires ont été contraints de déménager dans un logement plus petit et plus cher situé en face du logement repris et de payer un loyer aux 2 endroits, vu le refus de la locatrice de devancer la date de la reprise.

Les locataires ont pris des photographies de l’immeuble de la locatrice à des heures diverses et aucune d’entre elles, sauf 2, ne montre sa voiture sur les lieux.

Les témoignages de la locatrice et de sa cousine se contredisent.

La locatrice a intentionnellement contrevenu au droit de ses locataires au maintien dans les lieux.

Elle a maquillé la vérité et a tenté d’induire le Tribunal en erreur. Les dommages punitifs de 7 000 $ accordés doivent servir d’exemple et non de compensation.

Cardinal c. Morand (14 décembre 2023)

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement du locataire afin de s’y loger

Le locataire invoque l’irrégularité du formulaire soumis pour la reprise de logement.

L’avis de reprise est valide, même si le locateur a utilisé un autre modèle, soit un avis de « résiliation de bail ».

Le Tribunal rejette la demande du locateur.

Les informations essentielles prévues à la loi en matière de reprise de logement étaient inscrites dans le formulaire transmis par le locateur.

Le locataire a transmis au locateur son refus de quitter le logement en utilisant le formulaire intitulé « Réponse à un avis de reprise de logement », lequel est disponible sur le site Internet du Tribunal administratif du logement, ce qui démontre qu’il comprenait qu’il s’agissait d’une reprise de logement et non d’une demande en résiliation de bail.

Le locateur, qui habite le logement situé au 2^e étage, indique vouloir reprendre le logement du locataire, qui se trouve au 4^e étage, afin qu’il soit utilisé à titre de cuisine pour sa famille.

Le locataire fait valoir que le locateur lui a transmis un avis de reprise de logement chaque fois qu’il a contesté les avis d’augmentation de loyer.

Le Tribunal s’interroge sur la véritable intention du locateur ainsi que sur la faisabilité du projet et conclut qu’il s’agit plutôt d’un prétexte.

Sinnathamby c. Darly (9 janvier 2024)

*Demande de rétractation du locateur rejetée (T.A.L., 2024-03-20)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 2 200 $
• 6 600 $ en dommages moraux
• 1 147 $ en frais de déménagement
• 1 500 $ en remboursement du dépôt de garantie

(loyer mensuel de 2 200 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 1 147 $ en frais de déménagement
• 2 000 $ en dommages moraux
• 1 500 $ en remboursement du dépôt de garantie

En décembre 2021, les locateurs, qui résidaient en Colombie-Britannique, ont transmis un avis de reprise du logement aux locataires, qui ont accepté celle-ci.

Un projet de reprise d'un logement exige, pour faire exception au droit au maintien dans les lieux du locataire, un certain degré de certitude et de permanence.

Les locateurs n'ont pas repris le logement de bonne foi.

Il était certes plus pratique pour eux de trouver une nouvelle maison à partir de Montréal plutôt que de Vancouver, mais un locateur ne peut obtenir le départ d'un locataire afin d'habiter le logement uniquement en attendant de se reloger ailleurs et de faire des rénovations de manière à mettre l'immeuble en valeur avant sa mise en marché.

Les locataires ont le droit d'être indemnisés pour les inconvénients qui découlent directement de la reprise de logement faite de mauvaise foi.

Ils ont aussi droit au remboursement de leur dépôt de sécurité de 1 500 $, lequel a été exigé malgré l'interdiction prévue à l'article 1904 du Code civil du Québec.

Les inconvénients découlant de l'omission de remplacer une porte de l'immeuble ne sont pas assez importants pour accorder la diminution de loyer.

Carroll c. Clayton (10 janvier 2024)

La locatrice demande l’autorisation de reprendre le logement des locataires pour s’y loger.

(loyer mensuel de 820 $)

La demande de la locatrice est accueillie.

Suivant l'article 1961 du Code civil du Québec, la locatrice n'a pas à détailler les raisons justifiant sa demande de reprise. Quant au fait que le verso n'était pas joint à l'avis, il ne s'agit pas non plus d'une exigence légale. L'avis de reprise est donc valide.

La locatrice, qui est l'unique propriétaire de l'immeuble, un duplex, habite le logement du bas, tandis que les locataires occupent un logement plus petit situé à l'étage supérieur.

La locatrice a établi qu'elle entend réellement reprendre le logement des locataires pour s'y loger et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour arriver à d'autres fins.

Son projet d'emménager dans un logement plus petit est lié au changement survenu dans la garde de son plus jeune enfant, qui vit dorénavant chez son père, dans une autre province.

Nguyen c. Laflamme (17 janvier 2024)

La locatrice demande :

• la permission d’appeler de la décision du Tribunal administratif du logement ayant rejeté sa demande en reprise de logement

La locataire demande :

• de prononcer une déclaration d’abus

La permission d’appeler est rejetée.

La Cour du Québec, Division administrative et d'appel, n'a pas compétence, au stade de la permission d'appel, pour statuer sur la demande en déclaration d'abus présentée par la locataire.

La locatrice, qui est âgée de 93 ans, occupe l'un des 3 logements de l'immeuble dont elle est propriétaire.

Le simple fait qu'elle soit une personne âgée et qu'elle bénéficie de la protection qu'offre l'article 48 de la Charte des droits et libertés de la personne ne fait pas en sorte qu'elle peut obtenir en tout temps et en toutes circonstances le droit à la reprise d'un logement.

Le juge administratif a rejeté la demande de la locatrice en invoquant de nombreux motifs basés notamment sur sa crédibilité douteuse ainsi que sur celle de sa fille, sans compter le caractère peu crédible et non permanent de son projet de reprendre le logement occupé par la locataire.

Manolakos c. Mavrakis (12 février 2024)

*Rectifiée le 16 février 2024

Les locataires demandent :

• 15 000 $ en dommages punitifs
• 13 980 $ pour la différence de loyer qu’ils ont dû payer pendant 12 mois
• 200 $ en frais de déménagement
• 9 748 $ en remboursement des impôts qu’ils ont dû payer en encaissant des sommes déposées dans un régime enregistré d'épargne-retraite (REER)

(loyer mensuel de 825 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 15 000 $ à titre de dommages punitifs
• 4 800 $ à titre de différence entre leur versement hypothécaire et le loyer payé pour leur ancien logement

Le logement n'a jamais été utilisé aux fins mentionnées dans l'avis de reprise transmis aux locataires et la locatrice ne l'a jamais habité.

La locatrice a usé d'une ruse ou d'un subterfuge afin d'amener les locataires à consentir à la reprise de leur logement.

Même s'il y a eu une résiliation du bail et une entente relative au départ hâtif des locataires, qui ont trouvé une maison qui leur convenait, ces derniers n’ont pas renoncé à leur droit de réclamer des dommages-intérêts en vertu de l’article 1968 du Code civil du Québec.

L'attribution de dommages punitifs a pour objectif d'assurer une fonction préventive et punitive, voire dénonciatrice, dans des limites raisonnables. Il s'agit d'une punition raisonnable pour la locatrice, à la lumière du rendement obtenu.

Les locataires ont droit à une somme correspondant à la différence entre leur versement hypothécaire et le loyer payé pour leur ancien logement (400 $ durant 12 mois).

Toutefois, il n'y a pas lieu de leur accorder le remboursement des impôts qu’ils ont dû payer en encaissant une partie des REER de la locataire. Ces impôts constituent des dommages indirects découlant du choix des locataires d’utiliser toutes leurs ressources pécuniaires afin de pouvoir acheter leur maison.

Lavoie c. Rodier (4 mars 2024)