Les locataires demandent :

• 7 200 $ pour la différence de loyer qu’ils ont dû payer pendant 1 an
• 1 103 $ pour les frais d’entreposage de leurs biens
• 20 000 $ en dommages moraux
• 15 000 $ en dommages punitifs
• une ordonnance enjoignant au locateur de cesser tout comportement harcelant

Le locateur demande :

• 20 000 $ en dommages corporels
• 15 000 $ en dommages moraux
• 15 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 100 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 8 303 $ en dommages-intérêts
• 6 000 $ en dommages moraux
• 15 000 $ en dommages punitifs

Le Tribunal rejette :

• les autres demandes des locataires
• les demandes du locateur

Le locateur a été autorisé à reprendre le logement des locataires pour y loger sa fille, mais c’est lui qui l’occupe.

La reprise de mauvaise foi ne s’inscrit pas dans un contexte de spéculation immobilière, mais relève plutôt d’une décision mal réfléchie, voire égoïste, du locateur, qui voulait bénéficier de l’entièreté des lieux.

Même si le Tribunal conclut à la reprise de mauvaise foi, cela ne signifie pas nécessairement qu'il y a présence de harcèlement.

Les recours respectifs des parties ne sont pas abusifs.

Rivard c. Thilloy (24 novembre 2023)

Les locataires demandent :

• 2 500 $ en dommages matériels
• 2 500 $ en dommages moraux
• 20 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 1 070 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 7 000 $ en dommages punitifs

La locatrice a été autorisée à reprendre le logement des locataires pour s’y loger, mais c’est plutôt sa cousine qui l'a occupé.

Les locataires ont été contraints de déménager dans un logement plus petit et plus cher situé en face du logement repris et de payer un loyer aux 2 endroits, vu le refus de la locatrice de devancer la date de la reprise.

Les locataires ont pris des photographies de l’immeuble de la locatrice à des heures diverses et aucune d’entre elles, sauf 2, ne montre sa voiture sur les lieux.

Les témoignages de la locatrice et de sa cousine se contredisent.

La locatrice a intentionnellement contrevenu au droit de ses locataires au maintien dans les lieux.

Elle a maquillé la vérité et a tenté d’induire le Tribunal en erreur. Les dommages punitifs de 7 000 $ accordés doivent servir d’exemple et non de compensation.

Cardinal c. Morand (14 décembre 2023)

Le locateur demande :

• l’autorisation de reprendre le logement du locataire afin de s’y loger

Le locataire invoque l’irrégularité du formulaire soumis pour la reprise de logement.

L’avis de reprise est valide, même si le locateur a utilisé un autre modèle, soit un avis de « résiliation de bail ».

Le Tribunal rejette la demande du locateur.

Les informations essentielles prévues à la loi en matière de reprise de logement étaient inscrites dans le formulaire transmis par le locateur.

Le locataire a transmis au locateur son refus de quitter le logement en utilisant le formulaire intitulé « Réponse à un avis de reprise de logement », lequel est disponible sur le site Internet du Tribunal administratif du logement, ce qui démontre qu’il comprenait qu’il s’agissait d’une reprise de logement et non d’une demande en résiliation de bail.

Le locateur, qui habite le logement situé au 2^e étage, indique vouloir reprendre le logement du locataire, qui se trouve au 4^e étage, afin qu’il soit utilisé à titre de cuisine pour sa famille.

Le locataire fait valoir que le locateur lui a transmis un avis de reprise de logement chaque fois qu’il a contesté les avis d’augmentation de loyer.

Le Tribunal s’interroge sur la véritable intention du locateur ainsi que sur la faisabilité du projet et conclut qu’il s’agit plutôt d’un prétexte.

Sinnathamby c. Darly (9 janvier 2024)

*Demande de rétractation du locateur rejetée (T.A.L., 2024-03-20)

Les locataires demandent :

• une diminution de loyer de 2 200 $
• 6 600 $ en dommages moraux
• 1 147 $ en frais de déménagement
• 1 500 $ en remboursement du dépôt de garantie

(loyer mensuel de 2 200 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 1 147 $ en frais de déménagement
• 2 000 $ en dommages moraux
• 1 500 $ en remboursement du dépôt de garantie

En décembre 2021, les locateurs, qui résidaient en Colombie-Britannique, ont transmis un avis de reprise du logement aux locataires, qui ont accepté celle-ci.

Un projet de reprise d'un logement exige, pour faire exception au droit au maintien dans les lieux du locataire, un certain degré de certitude et de permanence.

Les locateurs n'ont pas repris le logement de bonne foi.

Il était certes plus pratique pour eux de trouver une nouvelle maison à partir de Montréal plutôt que de Vancouver, mais un locateur ne peut obtenir le départ d'un locataire afin d'habiter le logement uniquement en attendant de se reloger ailleurs et de faire des rénovations de manière à mettre l'immeuble en valeur avant sa mise en marché.

Les locataires ont le droit d'être indemnisés pour les inconvénients qui découlent directement de la reprise de logement faite de mauvaise foi.

Ils ont aussi droit au remboursement de leur dépôt de sécurité de 1 500 $, lequel a été exigé malgré l'interdiction prévue à l'article 1904 du Code civil du Québec.

Les inconvénients découlant de l'omission de remplacer une porte de l'immeuble ne sont pas assez importants pour accorder la diminution de loyer.

Carroll c. Clayton (10 janvier 2024)

La locatrice demande l’autorisation de reprendre le logement des locataires pour s’y loger.

(loyer mensuel de 820 $)

La demande de la locatrice est accueillie.

Suivant l'article 1961 du Code civil du Québec, la locatrice n'a pas à détailler les raisons justifiant sa demande de reprise. Quant au fait que le verso n'était pas joint à l'avis, il ne s'agit pas non plus d'une exigence légale. L'avis de reprise est donc valide.

La locatrice, qui est l'unique propriétaire de l'immeuble, un duplex, habite le logement du bas, tandis que les locataires occupent un logement plus petit situé à l'étage supérieur.

La locatrice a établi qu'elle entend réellement reprendre le logement des locataires pour s'y loger et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour arriver à d'autres fins.

Son projet d'emménager dans un logement plus petit est lié au changement survenu dans la garde de son plus jeune enfant, qui vit dorénavant chez son père, dans une autre province.

Nguyen c. Laflamme (17 janvier 2024)

La locatrice demande :

• la permission d’appeler de la décision du Tribunal administratif du logement ayant rejeté sa demande en reprise de logement

La locataire demande :

• de prononcer une déclaration d’abus

La permission d’appeler est rejetée.

La Cour du Québec, Division administrative et d'appel, n'a pas compétence, au stade de la permission d'appel, pour statuer sur la demande en déclaration d'abus présentée par la locataire.

La locatrice, qui est âgée de 93 ans, occupe l'un des 3 logements de l'immeuble dont elle est propriétaire.

Le simple fait qu'elle soit une personne âgée et qu'elle bénéficie de la protection qu'offre l'article 48 de la Charte des droits et libertés de la personne ne fait pas en sorte qu'elle peut obtenir en tout temps et en toutes circonstances le droit à la reprise d'un logement.

Le juge administratif a rejeté la demande de la locatrice en invoquant de nombreux motifs basés notamment sur sa crédibilité douteuse ainsi que sur celle de sa fille, sans compter le caractère peu crédible et non permanent de son projet de reprendre le logement occupé par la locataire.

Manolakos c. Mavrakis (12 février 2024)

*Rectifiée le 16 février 2024

Les locataires demandent :

• 15 000 $ en dommages punitifs
• 13 980 $ pour la différence de loyer qu’ils ont dû payer pendant 12 mois
• 200 $ en frais de déménagement
• 9 748 $ en remboursement des impôts qu’ils ont dû payer en encaissant des sommes déposées dans un régime enregistré d'épargne-retraite (REER)

(loyer mensuel de 825 $)

Le Tribunal accorde aux locataires :

• 15 000 $ à titre de dommages punitifs
• 4 800 $ à titre de différence entre leur versement hypothécaire et le loyer payé pour leur ancien logement

Le logement n'a jamais été utilisé aux fins mentionnées dans l'avis de reprise transmis aux locataires et la locatrice ne l'a jamais habité.

La locatrice a usé d'une ruse ou d'un subterfuge afin d'amener les locataires à consentir à la reprise de leur logement.

Même s'il y a eu une résiliation du bail et une entente relative au départ hâtif des locataires, qui ont trouvé une maison qui leur convenait, ces derniers n’ont pas renoncé à leur droit de réclamer des dommages-intérêts en vertu de l’article 1968 du Code civil du Québec.

L'attribution de dommages punitifs a pour objectif d'assurer une fonction préventive et punitive, voire dénonciatrice, dans des limites raisonnables. Il s'agit d'une punition raisonnable pour la locatrice, à la lumière du rendement obtenu.

Les locataires ont droit à une somme correspondant à la différence entre leur versement hypothécaire et le loyer payé pour leur ancien logement (400 $ durant 12 mois).

Toutefois, il n'y a pas lieu de leur accorder le remboursement des impôts qu’ils ont dû payer en encaissant une partie des REER de la locataire. Ces impôts constituent des dommages indirects découlant du choix des locataires d’utiliser toutes leurs ressources pécuniaires afin de pouvoir acheter leur maison.

Lavoie c. Rodier (4 mars 2024)

La locatrice demande :

• l’autorisation de reprendre le logement occupé par les locataires afin d’y loger sa marraine et ses parents

(loyer mensuel de 650 $)

La demande de la locatrice est rejetée.

Il n’y a pas lieu d’autoriser la reprise du logement des locataires, qui sont âgés de plus de 70 ans, qui habitent le logement depuis 26 ans et qui ont des revenus inférieurs au seuil prévu par la loi.

Le Tribunal ne peut retirer à ces derniers leur droit au maintien dans les lieux, alors que la seule bénéficiaire de la reprise de plus de 70 ans, soit la marraine de la locatrice, ne détient qu’un droit précaire et incertain d’habiter le Canada à long terme. Quant aux parents de la locatrice, ils sont également détenteurs d’un « super visa » de visiteur, lequel est temporaire.

Toute analyse d’une reprise de logement devant être effectuée de manière restrictive par le Tribunal, il faut conclure que le projet de la locatrice ne correspond pas aux critères de faisabilité et de permanence établis par la jurisprudence.

Guillaume c. Papamakarkis (30 avril 2024)

Les locateurs demandent :

• l’autorisation de reprendre le logement occupé par la locataire afin d’y loger leur fils

(loyer mensuel de 677 $)

La demande des locateurs est rejetée.

Le fils des locateurs, soit le bénéficiaire de la reprise, est un étudiant en sécurité incendie effectuant actuellement un stage. Il n’a aucune idée de la durée de son occupation du logement, laquelle est tributaire de son lieu d’emploi à la fin de sa formation professionnelle prévue dans 1 an.

Les locateurs ne sont pas autorisés à reprendre le logement en cause pour y loger leur fils puisque leur projet ne présente pas la certitude et le caractère permanent exigés pour mettre fin au droit de la locataire au maintien dans les lieux.

Bottari c. Robitaille (17 mai 2024)

*Demande d'autorisation d'appel rejetée.

Les locateurs demandent :

• l’autorisation de reprendre le logement occupé par le locataire afin de s’y loger

La locataire réclame :

• 4 600 $ à titre de frais de déménagement

(loyer mensuel de 950 $)

Les locateurs sont autorisés à reprendre possession du logement.

Une indemnité de 3 800 $ est accordée à la locataire.

Le locateur est âgé de 71 ans et la locatrice, de 70 ans. À l’audience, les parties ont convenu d’une entente de règlement partielle relativement à la reprise du logement.

La locataire, qui est âgée de 72 ans, accepte la reprise du logement en date du 1^er novembre 2024.

En ce qui concerne la réclamation de la locataire, comme enseigné par la jurisprudence, il est possible d’accorder une interprétation large à la notion de « frais de déménagement ». Outre son âge, il y a lieu de prendre en considération la préparation du déménagement et les travaux effectués à l’immeuble, qui font que les déménageurs ne pourront bénéficier d’un accès direct au logement.

Cordiveau c. Savignac (10 mai 2024; décision rectifiée le 23 mai 2024)

Les locateurs demandent :

• l’autorisation de reprendre le logement occupé par le locataire afin d’y loger leur fille

(loyer mensuel de 800 $)

La demande des locateurs est accueillie.

Malgré l’irrégularité de l’avis de reprise invoquée par le locataire, celle-ci n’est pas fatale au recours des locateurs puisqu’ils ont su démontrer que le locataire n’en subissait aucun préjudice.

En outre, la preuve indique que le locataire a tacitement renoncé à invoquer cette irrégularité puisqu’il possédait tous les renseignements nécessaires pour répondre à l’avis et pour préparer sa défense en vue de l’audience devant le Tribunal.

Le Tribunal ne retient pas l’argument du locataire, qui fait valoir que le projet de reprise est incertain puisqu’il n’est pas acquis que la bénéficiaire, âgée de 39 ans, arrivera à tomber enceinte.

Les locateurs et leur fille sont de bonne foi et peuvent raisonnablement être optimistes quant à l’arrivée d’un futur membre dans la famille.

La reprise du logement est autorisée.

Les locateurs sont condamnés à verser au locataire la somme de 3 500 $ à titre d’indemnité.

Le Tribunal tient compte du fait que les locateurs ont consenti à ce que la date de reprise soit reportée au 1^er octobre, ce qui fait en sorte que le locataire n’aura pas l’obligation de déménager le 1^er juillet, soit au cours de la période de l’année où les coûts de déménagement sont les plus élevés.

Bien-Aimé c. Philpotts (18 juin 2024; décision rectifiée le 8 juillet 2024)

La locatrice demande :

• l’autorisation de reprendre possession du logement afin de s’y loger

La locataire demande :

• de prononcer une déclaration d’abus
• 10 000 $ en dommages-intérêts

Les 2 demandes sont rejetées.

La locataire, qui est atteinte de sclérose latérale amyotrophique de forme bulbaire et qui désire avoir recours à l’aide médicale à mourir, a démontré que la reprise du logement recherchée n’était qu’un prétexte afin de l’empêcher de recevoir cette aide dans son logement.

Le recours de la locatrice n’est cependant pas abusif ou discriminatoire, ce dernier étant mené par ses convictions religieuses et non par la maladie de la locataire.

Ghita Morariu c. Taylor (24 juillet 2024)